Steuerliche Förderung einer energetischen Sanierung
Was gilt es dabei zu beachten?
Ein aktuelles Thema rückt immer mehr in das Bewusstsein der Menschen: der Klimaschutz. Anlass auch für die Politik, darauf schnell zu reagieren: sie plant einen klimaneutralen Gebäudebestand in Deutschland ab dem Jahr 2030. Zudem soll für alle Immobilienbesitzer ein Anreiz dafür geschaffen werden, ihre Investitionen in die energetische Sanierung nachhaltig zu fördern. Doch nur die wenigsten wissen, wie diese Förderung abläuft und was es dabei zu beachten gibt.
Das Problem: viele Immobilienbesitzer wissen nicht, dass über 35 Prozent der Energie in der eigenen Immobilie verbraucht wird. Energie in Warmwasser und Heizung. Doch es gibt viele Maßnahmen, diese Energiewerte zu verringern. Dabei müssen Immobilienbesitzer nicht einmal Einbußen verzeichnen. Im Gegenteil: viele Gründe sprechen für eine energetische Sanierung einer Immobilie bzw. einer Wohnung, denn aufgrund einer Sanierung sparen Investoren bares Geld durch die geringeren Energiekosten – und das über viele Folgejahre hinweg.
Wer also künftig eine Immobilie bauen, sanieren oder kaufen will, der kann von diversen Förderungen profitieren. Das gilt insbesondere, wenn Bauherren dabei auf die Energieeffizienz achten, zum Beispiel, wenn sie eine neue Heizung, neue Fenster oder eine Dämmung für die Außenwände einbauen.
Energetische Sanierung geht einher mit mehr Wohnkomfort
Es sind jedoch nicht nur die deutlich geringeren Energiekosten, die durch eine Sanierung anfallen, auch der Wohnkomfort wird deutlich erhöht. Denn Sanierungsmaßnahmen bei der Heizungsanlage sorgen zum Beispiel dafür, dass stets eine gleich bleibende und angenehme Temperatur in den Wohnräumen herrscht. Wer seine Immobilie oder Wohnung also nachrüstet, der sorgt damit nicht nur für eine gesicherte Altersvorsorge, sondern erntet auch noch eine Steigerung seines Immobilienwertes. Diese Wertsteigerung kann zum Beispiel bei einem späteren Verkauf von großem Vorteil sein.
Das gilt auch für einen modernen Neubau, man denke dabei an eine Immobilie mit Schrägdach und einer großen Glasfront. Sanierung bedeutet daher auch stets eine Investition in den Klimaschutz. Investoren sollten sich daher rechtzeitig an geeignete Architekten, Statiker oder Ingenieure für ihr energetisches Bauprojekt wenden. Denn eine energetische Sanierung bedeutet für Investoren auch gleichzeitig, dass damit ein großer Kostenfaktor verbunden ist.
Klimapaket seit 1.1.2020 sorgt für einen Steuerbonus für energetische Maßnahmen
Den von der Politik eingeführten Steuerbonus erhalten alle Bürger und Bürgerinnen, die entweder einzelne oder zeitgleich mehrere verschiedene Sanierungsmaßnehmen an ihrem Haus oder Wohnung vornehmen. Dabei machen sich auch kleinere Sanierungsschritte bei der Förderung bemerkbar. Allerdings erhalten nur diejenigen eine Förderung, die entsprechende Voraussetzungen erfüllen.
Und hierzu zählt, dass der Wohnraum stets selbst genutzt wird. Weitere Voraussetzung: die Immobilie bzw. die Wohnung muss mindestens zehn Jahre alt sein.
Die Laufzeit der steuerlichen Förderung beläuft sich dabei auf insgesamt zehn
Jahre. Allerdings ist eine energetische Förderung stets ausgeschlossen für den Fall, wenn Sanierer sich nebenbei für
alternative Förderprogramme entschieden haben, die ebenfalls in Sanierungsmaßnahmen einfließen. Sanierer müssen sich also entscheiden: entweder Sanierungsmaßnahmen nach dem Klimapaket oder andere Förderungen durch die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau).
Durch die lange Laufzeit, die Sanierer durch den Steuerbonus erhalten, bieten sich enorme Vorteile, denn hierbei müssen nicht sofort die gesamten energetischen Maßnahmen an einer Immobilie gleichzeitig durchgeführt werden, vielmehr bietet sich die Möglichkeit, in kleinen Schritten vorzugehen. Auf diese Weise lassen sich immer wieder kleine Teilaspekte an einer Immobilie energetisch überholen. Der Investor muss also nicht sofort die gesamte anfallende Kostensumme aufbringen.
Zu den ersten Adressen, bei denen Privatpersonen Zuschüsse beantragen können, gehören das Bundesamt für Wirtschaft und Außenhandelskontrolle (Bafa) sowie die KfW-Bank, bei der auch noch zusätzlich ein zinsloses Darlehen beantragt werden kann. Aber auch Kommunen sowie Länder bieten zum Teil Förderungen an. Um allerdings diese Zuschüsse zu be-
antragen, müssen Privatpersonen den Antrag stellen, bevor sie Handwerkern oder dem Bauunternehmen einen Auftrag erteilen.
Die KfW-Förderung können Interessierte über die Hausbank beantragen, beim Bafa ist dies direkt oder online möglich. Entsprechende Nachweise sind den Anträgen beizulegen. Ein Energieberater kann dabei helfen, die Unterlagen zu besorgen. Für das Honorar des Energieberaters gibt es ebenfalls Zuschüsse. Einen entsprechenden Fördermittel-Check gibt es online unter www.co2online.de/service/energiesparchecks/foerdermittelcheck, einen Überblick über Förderungen durch das Bafa gibt es auf www.bafa.de, für die KfW unter www.kfw.de.
Förderfähige Maßnahmen sind vielfältig
Förderfähig sind nicht nur Einzelmaßnahmen, sondern auch die gesamte Gebäudesanierung. Hierunter fallen zum Beispiel die Erneuerung von Fenstern und Außentüren sowie die Erneuerung bzw. die Optimierung einer (bereits bestehenden) Heizungsanlage. Ebenfalls förderfähig ist die Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen bzw. von Geschossdecken. Hinzu kommen der Einbau digitaler Systeme zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung sowie der Einbau oder die Erneuerung einer Lüftungsanlage.
Förderbar sind zudem die Planung sowie die Beratung durch entsprechende Energieberater bezüglich einer energetischen Sanierung. Die Fördermaßnahmen werden dabei in zwei Bereiche aufgeteilt: wer sich für eine energetische Baubegleitung und fachliche Planung entscheidet, kann alle hier anfallenden Kosten in Höhe von 50 Prozent steuerlich in Abzug bringen. Wer sich hingegen für Einzelmaßnahmen entscheidet, kann lediglich 20 Prozent seiner Aufwendungen geltend machen.
Die Gesamt-Sanierungskosten je Haus bzw. Wohnung sind dabei bis zu 200.000 Euro förderfähig (maximale Summe von 40.000 Euro, die erlassen wird). Diese steuerliche Förderung erfolgt verteilt über drei Jahre. Im ersten und zweiten Jahr werden jeweils 7 Prozent von Ihrer Steuerschuld abgezogen (max. 14.000 Euro). Im dritten Jahr folgen dann noch einmal 6 Prozent (max. 12.000 Euro).
Um die steuerliche Förderung zu erhalten, muss kein spezieller Antrag gestellt werden. Vielmehr können Sanierer ihre Kosten bei der Einkommensteuer-Erklärung geltend machen. Dazu braucht es lediglich die Bescheinigung der durchgeführten energetischen Sanierungsmaßnahme durch ein dazu befähigtes Fachunternehmen oder einen Energieberater. Dafür gibt es ein amtliches Muster, welches dann der Einkommensteuererklärung angehängt wird.
Damit eine solche Bescheinigung von einem bestimmten Unternehmen ausgestellt werden darf, muss es sich um einen Handwerksmeisterbetrieb handeln. Es gibt auch Handwerksbetriebe ohne einen Meister, welche dann aber einen Inhaber mit vergleichbarer Qualifikation brauchen. Wichtig ist, dass das Unternehmen in jedem Falle im Bereich der Gebäudesanierung tätig sein muss.
Förderfähig sind der Einbau digitaler Systeme zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung.
Foto: Getty Images – RossHelen
Neu ist auch ein Anspruch auf Lademöglichkeiten für Elektrofahrzeuge.
Foto: Getty Images – Nicholas77
Energetische Modernisierungsmaßnahmen über die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)
Ein Hausbesitzer kann bei der Planung der energetischen Sanierung alleine entscheiden, welche Arbeiten ausgeführt werden sollen. Wohnungseigentümer in Gemeinschaften, die sich mit vielen weiteren Eigentümern auf einen gemeinsamen Fahrplan einigen müssen, benötigen hingegen ausreichend Vorlauf, da für Umsetzung solcher Maßnahmen immer bestimmte Mehrheiten erforderlich sind. Und sie müssen alle hierfür notwendigen Schritte innerhalb der Gemeinschaft abstimmen.
Die größten Probleme in gemeinschaftlichen Wohnanlagen sind dabei veraltete Heizungen, schlecht isolierte Fenster, ungenügend gedämmte Fassaden sowie sanierungsbedürftige Dächer. Zudem werden äußerst selten erneuerbare Energien – zum Beispiel aus Photovoltaikanlagen – genutzt. Das Problem bei den WEGs ist jedoch nicht das Wehren gegen Klima- und Umweltschutz, vielmehr müssen alle Entscheidungen von vielen Eigentümern gemeinsam getroffen werden. Sie müssen dabei nicht nur diskutiert, sondern auch mit den im WEG-Gesetz vorgeschriebenen Mehrheiten beschlossen werden.
Denn anders als bei Notreparaturen oder laufenden Instandsetzungen, die auch eigenständig von den Verwaltungen in Auftrag gegeben werden dürfen, gelten für Modernisierungsmaßnahmen hohe Hürden. So müssen zum Beispiel Bestandsverbesserungen ohne Reparaturanlass mit der doppelt qualifizierten Mehrheit der Eigentümer (d. h. 75 Prozent aller Eigentümer und mehr als 50 Prozent der Miteigentumsanteile) beschlossen werden.
Handelt es sich um eine umfassende energetische Sanierungsmaßnahme, wie sie zum Beispiel ein Fensteraustausch mit anschließender Fassadendämmung darstellt, sind hierfür sogar gleich mehrere Beschlüsse notwendig. In solchen Fällen müssen die Eigentümer erst einmal über den Vorbereitungsbeschluss abstimmen. Das heißt, ob man auch tatsächlich eine energetische Sanierung will. Im Anschluss daran folgt dann der sog. Sanierungsfahrplan, bei dem Aufträge an die Verwaltung übergeben und die Kosten hierfür festgesetzt werden.
Für eine energetische Sanierung reicht künftig die einfache Mehrheit der Eigentümergemeinschaft dann aus, wenn diese NICHT der Erhaltung des Gebäudes dient. So schreibt es das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz vor, das seit Dezember 2020 gilt. Neu ist auch ein Anspruch auf Lademöglichkeiten für Elektrofahrzeuge. Das neue Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz bringt zudem einige wichtige Neuerungen für modernisierungswillige Eigentümergemeinschaften: viele Baumaßnahmen, die bisher verschiedenen Kategorien zugeordnet waren, fallen nun unter den Begriff der baulichen Veränderung, darunter auch die energetische Sanierung. Für die Umsetzung reicht nun eine einfache Mehrheit.
Neu sind auch die sog. „privilegierten Maßnahmen“, auf die einzelne Eigentümer und Mieter einen Anspruch haben. Als bauliche Veränderung gelten dabei alle baulichen Maßnahmen, die nicht der Erhaltung des Gebäudes dienen. Dies können beispielsweise die Errichtung eines neuen Fahrradständers, das Anbringen von Außenrollläden oder eben die energetische Sanierung von Gebäudeteilen sein. Unterstützung über die richtige Vorgehensweise finden Interessierte unter: www.wegderzukunft.de
Rechtzeitige Rücklagenbildung notwendig
Sind nicht genügend Rücklagen vorhanden, müssen mittel- bis langfristig geplante Projekte über eine Sonderumlage, gegebenenfalls über einen Kreditfinanziert werden. Daher ist es stets sinnvoll, jedes Jahr die gesamte Wohnanlage daraufhin zu überprüfen, wie der aktuelle Zustand ist und was in Zukunft unternommen werden soll. Denn muss eine Maßnahme plötzlich ausgeführt werden, besteht dabei sogar die Gefahr, dass Miteigentümer ihre Wohnung verkaufen müssen, weil sie das hierfür benötigte Geld nicht aufbringen können.
© Autor: Dietmar Kern