Rente reicht nicht?

Darlehen für ältere Immobilienbesitzer

Wer eine Immobilie ganz abbezahlt hat, bekommt als Älterer bei vielen Banken und Sparkassen vielfach keinen Kredit, denn die Geldhäuser verschanzen sich hinter der EU-Kreditrichtlinie, die angeblich so etwas unmöglich macht.
Nicht wenige Rentnerinnen und Rentner und Pensionäre leben im goldenen Käfig. Das schöne, gepflegte Haus mit großem Garten ist längst abbezahlt. Aber die monatlichen Einkünfte sind zu klein, um eine neue Heizung einzubauen und das Dach zu isolieren, sich jedes Jahr eine großartige Kreuzfahrt zu gönnen, eine vernünftige Pflegekraft zu Hause anzustellen oder ein gut ausgestattetes Wohnmobil zu kaufen. Das Haus, in dem sie leben, wollen sie natürlich nicht verkaufen, sondern dort wohnen bleiben. Und oft gibt es kein Darlehen bei der Bank, weil sie zu alt sind – oder weil ein normales Darlehen mit Tilgung einfach zu teuer ist.
Doch gibt es eine Altersgrenze für einen Immobilienkredit? In der Praxis nehmen Banken häufig das 75. Lebensjahr als Richtschnur. Bis dahin sollte der Kredit getilgt sein. Aber es gibt durchaus auch Tilgungsziele jenseits des 80. Lebensjahres. Anhand der maximalen Laufzeit ermittelt die Bank dann das mögliche Kreditvolumen und den Tilgungssatz. Gut möglich, dass von älteren Kunden dann eine höhere Tilgung verlangt wird oder es weniger Kredit gibt, als man möchte. Prinzipiell kann man einen Kreditvertrag auch noch über 75 unterschreiben. Dann aber meist mit limitierter Kredithöhe, zum Beispiel 25.000 Euro. Und dazu muss auch die Bonität exzellent sein.

So planen Sie einen Ü50-Kredit
Wer seinen Kredit über den Renteneintritt hinaus tilgen muss, sollte sich eine möglichst große Flexibilität sichern. Dazu gibt es verschiedene Optionen.
Beispiel 1: Flexible Tilgung vereinbaren. Lassen Sie sich eine mögliche Änderung der Tilgungshöhe während der Kreditlaufzeit vertraglich zusichern. Es sollte möglich sein, den Tilgungssatz zwei-, drei- oder viermal während der Laufzeit kostenlos anzupassen. So könnten Sie etwa mit einer hohen Tilgung starten und diese mit Renteneintritt je nach Einkommenssituation zurückfahren.
Beispiel 2: Sondertilgung vereinbaren. Gerade wenn im Alter Kapitalanlagen fällig werden, Kapitallebensversicherungen etwa oder Bausparverträge, kann es sinnvoll sein, diese auf den Kredit einzuzahlen. Sondertilgungen sind oft bis fünf Prozent im Jahr kostenlos möglich. Versuchen Sie, eine möglichst hohe Sondertilgung auszuhandeln, wenn Sie bereits wissen, dass derlei Sondereinnahmen fließen werden.
Beispiel 3: Übergang ins neue Zuhause regeln. Nicht selten existiert bei einem Umzug im Alter eine bisherige Immobilie, die dann verkauft werden soll. Zur Zwischenfinanzierung eignet sich hier ein variables Darlehen, dessen Zins zwar meist etwas höher ist und mit dem Marktzins schwankt, das dafür aber jederzeit zurückgezahlt werden kann.
Beispiel 4: Laufzeit und Tilgung richtig wählen. In der Regel gehen kürzere Laufzeiten mit niedrigeren, längere mit höheren Zinsen einher. Im Alter empfehlen sich dennoch längere Laufzeiten, zum Beispiel 15 Jahre oder mehr, um unnötige Zinsrisiken zu vermeiden. Wenn der Kredit ohnehin nicht zu Lebzeiten abbezahlt werden soll, kann man versuchen, die Tilgung so niedrig wie möglich anzusetzen. Das verschafft mehr finanziellen Freiraum.

Finanzierungsbedarf ermitteln
Zunächst gilt es, den genauen Bedarf zu ermitteln. Steht eine konkrete Investition an, etwa die Erneuerung von Dach oder Heizung, oder der behindertengerechte Umbau des Bades? Ein passend zugeschnittener Immobilienkredit ist für Finanzexperten dann fast immer die erste Wahl. Verrentungsmodelle wie Leibrente oder Teilverkauf sind hingegen ungünstiger. Banken finanzieren in der Regel problemlos Immobilien bis zu einer Beleihungsgrenze von 80 Prozent. 20 Prozent des Beleihungswertes müssen Sie also selbst mitbringen. Wer mehr Eigenkapital einbringt, erleichtert der Bank die Entscheidung und bekommt oft auch bessere Konditionen.

Tendenziell werden Banken höhere Sicherheiten verlangen, je älter Kreditnehmer sind. Dazu können etwa Lebensversicherungen, Bausparverträge, betriebliche Altersvorsorge oder sonstige Kapitalanlagen gehören, die bei Fälligkeit auf den Kredit eingezahlt werden. Passend dazu sollten entsprechende Sondertilgungen vereinbart werden. Auch weitere Immobilien, Grundstücke, Wertpapiere oder Edelmetalle können als Sicherheit dienen.
Der Übergang in die Rente ist oft ein kritischer Zeitpunkt. Denn hier kann das verfügbare Einkommen teilweise erheblich sinken, gleichzeitig steigen oft die Gesundheitskosten. Nicht umsonst lautet die generelle Empfehlung, Kredite möglichst bis zur Rente abzuzahlen. Zu Ihrer eigenen und zur Sicherheit der Bank hilft eine detaillierte Vorabberechnung, wie sich das Einkommen durch Renten, Zusatzrenten oder sonstige Versicherungen entwickeln wird.

Hilfreich kann es auch sein, den Kreditvertrag gemeinsam mit einem jüngeren Partner zu unterschreiben, etwa dem Lebenspartner oder Kindern. Diese können auch als Bürgen auftreten. Und wer bereits ein Testament aufgesetzt hat, kann der Bank gegenüber dokumentieren, dass die Nachfolge geregelt ist. Mitunter kommt auch eine Restschuldversicherung in Frage. Diese übernimmt die restlichen Raten, falls der Kreditnehmer vorher stirbt. Verbraucherschützer sehen jedoch deren Kosten-Nutzen-Verhältnis kritisch.

Möglichst lange Zinsbindungszeit wählen
Seniorinnen und Rentner sollten eine möglichst lange Zinsbindungszeit wählen. Dadurch lassen sich zum einen die Gesamtkosten des Darlehens senken. Zum anderen verringert sich auch das Risiko, dass die Raten der Anschlussfinanzierung unbezahlbar werden, sollten die Baufinanzierungszinsen in der Zwischenzeit weiter steigen. Läuft die Zinsbindungszeit Ihres Immobiliendarlehens aus, ist die Prolongation auch eine Möglichkeit, wie es danach mit Ihrer Finanzierung weitergehen kann.

Im Idealfall sollten Sie ein Volltilger-Darlehen aufnehmen. Bei einem solchen gilt die Zinsbindungszeit bis zum Ende der kompletten Laufzeit – also bis zur vollständigen Rückzahlung der Darlehenssumme. Kommt das abbezahlte Eigenheim in die Jahre, kann nochmals Kapitalbedarf entstehen – beispielsweise für neue Fenster, eine neue Heizung oder den Umbau zur Barrierefreiheit. Wer nur ein kleineres Sanierungsvorhaben verwirklichen möchte, kann dafür ein Modernisierungsdarlehen aufnehmen, das er idealerweise innerhalb von zehn Jahren zurückzahlt. Für ein solches ist keine Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch erforderlich.

Soll ein größeres Vorhaben oberhalb von 20.000 Euro realisiert werden und man hat nicht genug eigene Mittel, kommt ein Annuitätendarlehen infrage. Die Chancen, ein solches zu bekommen, stehen gut, da die Banken bei der Bonitätsprüfung des Kunden die durch eine Modernisierungsmaßnahme erzielte Wertsteigerung der Immobilie berücksichtigen dürfen.

Eine Alternative zu Bankdarlehen stellen für Darlehensinteressenten – und damit auch für Senioren und Rentnerinnen – Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) dar. Diese staatliche Bank bietet Privatpersonen unabhängig vom Alter zinsgünstige KfW-Darlehen und Zuschüsse an. Eigentümerinnen und Eigentümer, die ihren vorhandenen Wohnraum barrierefrei gestalten möchten, können Mittel aus dem Programm „Altersgerecht Umbauen“ erhalten.

Spezielle Kreditangebote für Senioren
Für die besonderen Bedürfnisse von Senioren hat die Kreditwirtschaft erste spezielle Angebote entwickelt. Eines davon hat die DZ-Privatbank in Luxemburg für die Volks- und Raiffeisenbanken aufgesetzt. Es wird von etwa 100 der 800 Genossenschaftsinstitute in Deutschland unter verschiedenen Markennamen angeboten. Der Kredit wird hier flexibel ausgezahlt – in einer Rate, monatlich oder als Kombination von beidem. Ebenso flexibel wird getilgt – monatlich, in einer Summe oder nach individuellen Präferenzen. Dafür erfolgt allerdings auch die Verzinsung variabel und somit etwas teurer und risikoreicher.
Ein anderes Angebot nennt sich „Best-Ager-Darlehen“, kommt von der Allianz und richtet sich an Kunden ab 60 Jahre. Auch dieses Darlehen ist nicht zweckgebunden, muss nicht getilgt und auch explizit nicht zu Lebzeiten zurückgezahlt werden. Die Laufzeiten können bis zu 40 Jahre betragen, Erben können den Kredit ohne Vorfälligkeitsentschädigung ablösen. Immobilien können hier bis 40 Prozent beliehen werden.

Welche Vorteile gibt es bei Bauspardarlehen?
In eher seltenen Fällen haben Senioren noch einen laufenden Bausparvertrag, der in Kürze zuteilungsreif ist. Die Zuteilung erfolgt, nachdem mindestens 40 bzw. 50 Prozent der Bausparsumme eingezahlt wurden und die Zielbewertungszahl erreicht ist. Beträgt die Bausparsumme beispielsweise 50.000,- € und das Bausparguthaben inklusive Zinsen 25.000,- €, liegt das Bauspardarlehen nach Zuteilung auf gleicher Höhe.
Die Zuteilung des Bausparvertrages setzt eine wohnwirtschaftliche Verwendung der Bausparmittel voraus, zum Beispiel die Modernisierung des Eigenheims. Das Bauspardarlehen von beispielsweise 25.000,- € wird je nach Zins- und Tilgungssatz in aller Regel bereits nach 10 bis 12 Jahren vollständig getilgt. Dies gelingt, weil üblicherweise ein recht hoher Tilgungssatz zugrunde gelegt wird. Das Bauspardarlehen kann auch bereits vorher getilgt werden ohne Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung.
Bauspardarlehen bis zu einer Höhe von 50.000,- € können laut aktueller Bausparkassen-Verordnung auch ohne Grundschuldeintrag vergeben werden. Dadurch werden die Kosten für die Bestellung und Eintragung einer Grundschuld für Bauspardarlehen bis zu 50.000,- € gespart. Senioren, die nach Löschung sämtlicher Grundschulden bereits ein laut Grundbuch schuldenfreies Eigenheim besitzen und keine neuen Grundschulden eintragen wollen, wird das freuen. Diese Blankodarlehen eignen sich besonders für Modernisierungen, energetische Sanierungen und altersgerechte Umbauten.

Fazit: Ältere Kreditnehmer sollten nicht nur auf ihre Hausbank setzen, sondern bereit sein, sich ein anderes Kreditinstitut zu suchen. Es lohnt sich immer, verschiedene Angebote einzuholen und gut zu vergleichen. Dies erhöht die Chance, an das Wunschdarlehen zu kommen oder den Kredit zu möglichst guten Konditionen abzuschließen. Allerdings: Die günstigsten Anbieter sind nicht immer die besten. So sind Darlehen über Finanzierungsvermittler oder von Direktbanken oft Standardverträge, welche sich für Senioren oft nicht eignen.

©Autor: Dietmar Kern

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