Heizungswechsel, Technik und Modernisierung speziell innerhalb einer Wohnungseigentümer-gemeinschaft (WEG)
Wer eine Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus erwirbt, wird damit meist automatisch Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft, kurz WEG. Denn neben der eigentlichen Wohnung werden auch Anteile am Gemeinschaftseigentum (z. B. Treppenhaus, Fassade, Dach) erworben, welches von der WEG gemeinschaftlich verwaltet wird. Mit dem Kauf der Wohnung erwerben Sie zum einen das sogenannte Sondereigentum und zum anderen Gemeinschaftseigentum. Für letzteres ist die Eigentümergemeinschaft, also die Gesamtheit aller Eigentümer, verantwortlich.
Bei einem Grundstück mit einem Mehrfamilienhaus sind das regelmäßig das Treppenhaus, die Fassade, das Dach und der Garten. Somit beginnt ab der eigenen Wohnungstür das Gemeinschaftseigentum. Dennoch können bestimmte Teile (z. B. der Garten) des Gemeinschaftseigentums auch von einem einzelnen Eigentümer allein genutzt werden. Dafür ist ein Sondernutzungsrecht erforderlich.
Wenn Sie eine Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus erwerben, dann erwerben Sie gleichzeitig bestimmte Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum. Muss dann etwa das Dach oder die Heizung erneuert werden, müssen Sie sich in der Regel entsprechend Ihrer Miteigentumsanteile an den Kosten beteiligen. Das bedeutet meist: Wer die größte Wohnung besitzt, muss auch am meisten zahlen.
Auch Reparatur- und Renovierungskosten für das Gesamteigentum werden vom Hausgeld gedeckt. Die sogenannte Instandhaltungsrücklage wird aus den Hausgeldern zurückgelegt und dient als Puffer für Reparaturen und Sanierungen. Reicht die Instandhaltungsrücklage nicht aus, um beispielsweise Sanierungskosten zu decken, gibt es mehrere Möglichkeiten. Zum Beispiel kann eine Sonderumlage erhoben werden oder die Eigentümergemeinschaft nimmt ein Darlehen auf. Hier greift per Wohnungseigentümergesetz die Kostenaufteilung gemäß der Anzahl an Miteigentumsanteilen.
Das Problem: Einzelne Hauseigentümer können für sich entscheiden, wie sie ihre Öl- oder Gasheizung austauschen. Komplexer ist dies bei Wohnungseigentümergemeinschaften. Sie müssen Heizungsalternativen und die dafür nötigen Baumaßnahmen abstimmen. Hinzu kommt, dass vielen Wohnungseigentümern die Spielregeln des Wohnungseigentums sowie dem Gebäudeenergiegesetzes nicht bewusst/bekannt sind. Denn das Wohnungseigentumsrecht setzt die Abstimmungsregeln für energetisches Sanierungen fest, bspw. den Heizungsaustausch.
In der Regel reicht hierfür eine einfache Mehrheit aus, um über eine solche Sanierungsmaßnahme zu entscheiden. Rechtlich müssten dann aber nur die Eigentümer zahlen, die für die entsprechenden Maßnahmen gestimmt haben. Doch dies wäre unrealistisch. Hier müsste die Wohnungseigentümergemeinschaft zu 2/3-tel für eine Heizungsalternative stimmen. Für diesen Fall müssten dann lt. Gesetz alle Eigentümer die Kosten tragen. Um diese Mehrheit zu erreichen, braucht es allerdings viel Zeit, denn viel hängt davon ab, welche Übergangsfristen im Einzelfall gelten werden.
Heizungen: Gemeinschafts- oder Sondereigentum?
Generell werden Heizkörper dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet. Jedoch können sie auch als Sondereigentum eingestuft werden, wenn es eine entsprechende Regelung in der Teilungserklärung gibt. Der Bundesgerichtshof kommt in seiner Entscheidung vom 08.07.2011, AZ: V ZR 176/10 zu dem Ergebnis, dass „Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden [können]. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate.“
Die Entscheidung zeigt: Die Zuordnung ist stets einzelfallbezogen und insbesondere vom Inhalt der Teilungserklärung abhängig. Dabei sind jedoch einige Teile der Heizungsanlage zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen, eine Deklarierung als Sondereigentum ist damit nicht möglich.
Welche Teile der Heizungsanlage zählen zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?
Da die Heizungsanlage innerhalb einer Wohnanlage aus einer Vielzahl von Komponenten besteht, muss zwischen diesen unterschieden werden: Eine pauschale Zuordnung der gesamten Heizungsanlage zum Gemeinschafts- oder Sondereigentum ist also nicht möglich.
Fußbodenheizung: Fußbodenheizungen sind ganz grundsätzlich dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Der Grund: Die Heizschlangen sind im Estrichboden der Wohnanlage verlegt. Dieser ist stets dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Sofern die Fußbodenheizung nicht als systemrelevant einzustufen ist und eine Absperrvorrichtung enthält, die es dem Sondereigentümer ermöglicht, die Heizung vom allgemeinen Heizkreislauf zu trennen, ist die Zuordnung der Fußbodenheizung zum Sondereigentum in der Teilungserklärung denkbar.
Heizungsventile: Auch die Zuordnung vermeintlich kleiner Bestandteile der Heizungsanlage wie der Heizungsventile ist nicht ganz einfach: Lange Zeit wurde vertreten, dass die einzelnen Ventile der Heizkörper auch dann dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind, wenn die Heizkörper selbst zum Sonder-
eigentum gehören (OLG Hamm, NJW-RR 2002, 156 und OLG München, NJW-RR 2008, 1182). Dieser Auffassung erteilte der Bundesgerichtshof im Jahr 2012 eine Absage: Sofern Heizkörper in der Teilungserklärung oder in einer sonstigen Vereinbarung dem Sondereigentum zuzuordnen sind, so erstreckt sich dies grundsätzlich auch auf die dazugehörigen Heizungs- und Thermostatventile.
Zentralheizung: Die Heizungsanlage als solche inklusive des Heizkessels steht grundsätzlich im Gemeinschaftseigentum. Allerdings kann ausnahmsweise Sondereigentum an ihr begründet werden, wenn sie nur einzelnen Wohnungseigentümern dient, also nur einzelne Wohneinheiten durch die Heizungsanlage mit Wärme versorgt werden.
Heizölvorrat: Da der Heizölvorrat sämtlichen Mitgliedern der WEG zugutekommt, ist auch er dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen.
Heizkostenverteiler: Bei einem Heizkostenverteiler handelt es sich um einen (meist weißen) kleinen Kasten, der an Heizungen innerhalb der Wohnung montiert ist. Dieser misst durch Temperaturerfassung den Verbrauch, sodass im Rahmen der Heizkostenabrechnung eine faire Verteilung der Heizkosten sichergestellt ist – wer weniger verbraucht, soll auch weniger zahlen. Da Heizkostenverteiler damit der Ermittlung der Kostenverteilung im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG dienen, sind sie dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen.
Heizungsrohre: Die Hauptleitungen bzw. -rohre der Heizung – sprich solche, die innerhalb des Hauses nach oben bzw. unten verlaufen – sind bis zu den Abzweigungen zu den jeweiligen Wohnungen zwingend Gemeinschaftseigentum.
Eigentümergemeinschaft: Was tun bei einer defekten Heizung?
Teilen sich mehrere Parteien eine Heizungsanlage, befindet sich diese in aller Regel im Gemeinschaftseigentum. So ist es zumindest bei einer Eigentümergemeinschaft der Fall. Hat die Heizung einen Defekt und fällt aus, veranlassen Hausverwaltungen die Reparatur oder den Austausch der Technik. Doch wie verhält es sich bei Problemen mit Heizkörpern oder Flächenheizsystemen? In welchen Fällen ist die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erforderlich und wann können Wohnungseigentümer selbst entscheiden? Antworten auf diese Fragen hängen immer vom Einzelfall ab, wie die folgenden Abschnitte zeigen.
WEG-Verwaltung ist erster Ansprechpartner bei defekter Heizung?
Fällt in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) die Heizung mit einem Defekt aus, wenden sich Wohnungseigentümer in aller Regel direkt an die Verwaltung. Diese veranlasst daraufhin die Instandsetzung der Technik, wobei je nach Zustand eine Reparatur oder ein Austausch nötig sein kann. Letzteres ist auch ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft rechtens, wenn die Anlage im bisherigen Zustand nicht mehr funktioniert oder aufgrund von gesetzlichen Bestimmungen auszutauschen ist.
Maßnahmen zur Instandhaltung sind ohne WEG-Beschluss zulässig
Immer wieder kommt es zu Klagen einzelner Eigentümer, da sie den Austausch ohne WEG-Beschluss nicht für rechtens erachten. Sofern es sich bei der Reparatur oder dem Austausch um eine Maßnahme der Instandhaltung handelt, entscheiden Gerichte dabei in der Regel gegen die Kläger. Das heißt: Ist in der Eigentümergemeinschaft die Heizung defekt, darf sie üblicherweise ohne WEG-Beschluss ersetzt werden. Andernfalls wäre eine Versorgung des Gebäudes mit Wärme und Warmwasser nicht sichergestellt. (Vgl. AG Verden, Urteil v. 10.06.14, Az. 2 C 424/13)
In Eigentumswohnungen die Heizung erneuern: Ist das erlaubt?
Die zentrale Heizung ist Gemeinschaftseigentum. Ohne einen Defekt oder eine rechtliche Begründung dürfen Eigentümergemeinschaften die Anlage daher nur mit WEG-Beschluss ersetzen oder erweitern.
Anders verhält es sich bei Etagenheizungen, die einzelne Wohnungen versorgen. Gehören diese Heizungen nach der Teilungserklärung zum Sondereigentum, hat die Eigentümergemeinschaft hier keine Beschlusskraft. Das heißt: Mitglieder dürfen die Anlagen nach eigenem Ermessen austauschen.
Schornstein erschwert die Heizungserneuerung in der Eigentumswohnung
Während Etagenheizungen häufig Sondereigentum sind, handelt es sich bei Schornsteinen um das Gemeinschaftseigentum der Eigentümergemeinschaft. Wer seine Heizung erneuern möchte, hat dadurch geringere Möglichkeiten, vor allem bei einem Wechsel von der älteren Niedertemperatur- zur modernen Brennwerttechnik.
Dieser setzt in der Regel eine Sanierung des Schornsteins voraus und ist daher nur mit WEG-Beschluss zulässig. Liegt Letzterer vor, müsen alle betroffenen Eigentümer die Heizung erneuern, da Niedertemperaturanlagen in der Regel andere Anforderungen an den Schornstein stellen.
Bei der Wärmeübertragung entscheidet die Teilungserklärung
Anlagenteile, die sich in der Wohnung eines Eigentümers befinden, können sowohl Gemeinschafts- als auch Sondereigentum sein. Ist Letzteres der Fall, dürfen Sie in Ihrer Eigentumswohnung die Heizkörper austauschen. Typisch ist dabei der Einbau neuer Heizkörper oder Thermostatventile. Kompliziert wird es allerdings, wenn sich im gesamten Haus Heizkörper befinden und nur einzelne Eigentümer auf eine Fußbodenheizung umrüsten. Während das technisch kein Problem darstellt, erfordert es eine aufwendigere Abrechnung, um die Kosten der Heizung fair zu verteilen.
Aufteilung der Kosten hängt von Eigentumsanteilen und Teilung ab
Ist in der Eigentümergemeinschaft die Heizung defekt, kommen alle Mitglieder für die Kosten auf. Die einzelnen Anteile hängen dabei von den Eigentumsanteilen ab, wenn die Heizung Gemeinschaftseigentum ist. Das Gleiche gilt für Schornsteine, auch wenn diese nicht alle nutzen. Für Arbeiten am Sondereigentum kommen die jeweiligen Wohnungseigentümer hingegen selbst auf.
Austausch von Heizungen: Wer zahlt in der WEG?
Wer in der WEG für den Austausch der Heizung finanziell aufkommen muss, ist abhängig davon, ob es sich bei dem Austausch um eine bloße Erhaltungsmaßnahme oder um eine bauliche Veränderung handelt. Im Grundsatz stellt der Austausch der Heizung eine bauliche Veränderung dar, über die die Mitglieder der WEG-Beschluss fassen müssen und deren Kosten sämtliche Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen haben.
Anders verhält es sich dann, wenn die Heizung nicht willkürlich getauscht werden soll, sondern ein Defekt der Heizung der Grund für deren Austausch ist und erhöhte Dringlichkeit vorliegt (bspw. im Winter): In dieser Situation darf die Heizungsanlage ohne WEG-Beschluss ersetzt werden.
Würde man stattdessen auch in diesem Fall eine Beschlussfassung fordern, so könnte dies zum einen einige Zeit in Anspruch nehmen – Zeit, die die frierenden Wohnungseigentümer in dieser Situation eigentlich nicht haben. Andernfalls wäre gegebenenfalls ein „Querstellen“ einzelner Wohnungseigentümer zu befürchten, beispielsweise weil Ihnen das eingeholte Angebot zu teuer erscheint. Die Kosten sind jedoch auch in diesem Fall von allen Wohnungseigentümern gemeinsam zu übernehmen. Einen weiteren Sonderfall bilden die (oben schon thematisierten) Thermostatventile. Da diese zum Sondereigentum gehören, sind die Kosten eines Austauschs nicht von der WEG, sondern vielmehr von dem betroffenen Wohnungseigentümer allein zu tragen.
FAZIT: Heizungen in der WEG
Sofern Sie einen Austausch der Heizungsanlage bzw. einzelner Bestandteile in Erwägung ziehen, sollten Sie zunächst klären, welche Teile hiervon zum Gemeinschafts- und welche zum Sondereigentum gehören. Für solche Bestandteile, die zum Gemeinschaftseigentum gehören, ist nämlich zwingend eine Abstimmung mit den übrigen Mitgliedern der WEG erforderlich. Gewissheit kann durch einen Blick in die Teilungserklärung geschaffen werden, in der die Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum geregelt ist.
Bauliche Veränderungen: Eigentümer sind zur Sanierung verpflichtet
Beispiel: Darf die Hausverwaltung eine neue Heizung in Auftrag geben, auch wenn nur die Hälfte der Eigentümer dafür ist? Ja, seit der Reform 2020 kann eine bauliche Maßnahme durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss der in der Eigentümerversammlung anwesenden und vertretenen Stimmen beschlossen werden. Durch diese erhebliche Erleichterung für Veränderungen soll Modernisierungsstaus entgegengewirkt werden (§ 20 Abs.
1 WEG).
Allerdings brauchen sich Miteigentümer, die gegen eine solche Maßnahme gestimmt haben, dann auch nicht an den Kosten beteiligen. Die Kosten werden auf die Eigentümer verteilt, die der Maßnahme zugestimmt haben. Es gibt aber zwei Ausnahmen: Die Kosten werden auf alle Eigentümer verteilt,
– wenn sich die Maßnahme – in der Regel binnen zehn Jahren –
amortisiert oder
– wenn die Eigentümerversammlung eine Maßnahme zu nicht
unverhältnismäßig hohen Kosten mit einer Zwei-Drittel-
Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschließt und der Hälfte
aller Miteigentumsanteile (§ 21 WEG).
Der Verbraucherverein Wohnen im Eigentum rät allerdings, damit die Kosten von allen getragen werden, Beschlüsse unter der Bedingung zu fassen, dass eine Zweidrittel-Mehrheit zusammenkommt. Sich darauf zu verlassen, dass sich eine Maßnahme amortisiert, ist ein Risiko. Innerhalb von zehn Jahren können sich Marktverhältnisse extrem ändern, wie sich bei den Gaspreisen zuletzt deutlich gezeigt hat. Dann können Nein-Sager ihre Kostenbeteiligung zurückfordern.
Heizungsumstellung – Erhaltungsmaßnahme oder bauliche Veränderung?
Bei Maßnahmen zur Heizungsumstellung kann es sich nach dem neuen Recht entweder um Erhaltungsmaßnahmen oder um eine bauliche Veränderung handeln. Die frühere gesetzliche Unterscheidung zwischen baulichen Veränderungen, Modernisierungen und modernisierenden Instandsetzungen gilt seit dem 1.12.2020 nicht mehr. Entsprechende ältere Gerichtsentscheidungen sind nur noch bedingt verwendbar.
a) Erhaltungsmaßnahme: Die Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Heizungsanlage ist eine Aufgabe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Für die Beschlussfassung hierüber ist die einfache Mehrheit erforderlich. Die Kosten werden grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen auf sämtliche Wohneinheiten verteilt.
b) Bauliche Veränderung: Der Einbau einer thermischen Solaranlage, eines Holzpelletkessels oder einer Wärmepumpe ist grundsätzlich eine bauliche Veränderung. Das gilt auch dann, wenn eine Zentralheizungsanlage auf Fernwärme umgestellt wird. Für den Beschluss zur Durchführung dieser Maßnahmen genügt seit dem 1.12.2020 die einfache Mehrheit. Der Beschluss darf nicht auf den Austausch der Heizkörper gerichtet sein, sofern diese zum Sondereigentum gehören.
Die Kosten einer solchen baulichen Veränderung haben grundsätzlich sämtliche Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis ihrer Anteile zu tragen, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden. Sämtliche Wohnungseigentümer haben die Kosten auch dann nach dem Verhältnis ihrer Anteile zu tragen, wenn sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Andernfalls haben die Kosten der baulichen Veränderung nur diejenigen Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis ihrer Anteile zu tragen, die sie beschlossen haben.
c) Beschlussanfechtung: Sofern ein Wohnungseigentümer einen gefassten Beschluss hinsichtlich der Erhaltungsmaßnahme, baulichen Veränderung oder der Kostentragung für rechtswidrig hält, vor allem wenn der Beschluss dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, kann er bei dem für die Eigentümergemeinschaft zuständigen Amtsgericht eine Beschlussanfechtungsklage einreichen. Die Beschlussanfechtungsklage muss binnen eines Monats nach der Beschlussfassung bei Gericht eingereicht und binnen zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden.
©Autor: Dietmar Kern
