Immer mehr Auflagen

Wie der Staat den Spielraum der Eigentümer einengt

Neue Gesetze haben noch nie so viele Kosten und bürokratischen Aufwand verursacht wie im zurückliegenden Jahr. Das zeigt ein Bericht des Normenkontrollrats. Größter Kostentreiber war demnach das Gebäudeenergiegesetz. Die durch neue Gesetze verursachten Bürokratielasten haben im zurückliegenden Jahr ein Rekordniveau erreicht. Zu diesem Ergebnis kommt der Normenkontrollrat (NKR) in seinem aktuellen Jahresbericht, der heute an die Bundesregierung übergeben wurde. Das unabhängige Gremium untersucht alljährlich den Zeitaufwand und die Kosten, die durch neue Gesetze entstehen.
„Gegenüber den Vorjahren sind die Belastungen von Unternehmen, Behörden und Bürgern um 9,3 Milliarden Euro pro Jahr und einmalig um 23,7 Milliarden Euro gestiegen”, heißt es darin. Damit hätten die Belastungen von Unternehmen, Behörden und Bürgern eine „nie dagewesene Höhe erreicht”, kritisierte das Gremium. Wachsender Zeitdruck: Für seinen Jahresbericht wertete der NKR den sogenannten Erfüllungsaufwand aus – also den Zeitaufwand und die Kosten, die neue Gesetze Jahr für Jahr verursachen. Die abermals steigenden Zahlen „zeigen den wachsenden Anspruch der Politik, gesellschaftliche und wirtschaftliche Prozesse regulatorisch zu verändern”, erklärte der NKR-Vorsitzende Lutz Goebel.
Verschärfend komme wachsender Zeitdruck hinzu. „Immer mehr Regelungen müssen in immer kürzerer Zeit beachtet und umgesetzt werden”, kritisierte Goe-
bel. „Der mögliche Nutzen fällt da weniger ins Gewicht.” Viele Betroffene sähen „eine Belastungsgrenze überschritten”, sagte er. „Die Brandbriefe der Kommunen und die Warnungen der Wirtschaft vor Überlastung nehmen besorgniserregende Ausmaße an.” Er forderte in der Gesetzgebung „mehr Mut zur Lücke” und erklärte: „Hätten wir leistungsfähigere Strukturen, würde ein Mehr an Regulierung vielleicht weniger ins Gewicht fallen.” Dringend notwendig sei zudem eine neue Föderalismusreform.
Im folgenden verschiedene Beispiele.

Preisdeckel für Neuvermietungen: Schwieriges Umfeld für Häuslebauer
Über die Hälfte der Deutschen wohnt zur Miete – das ist einsamer Spitzenwert in Europa. Entsprechend viele Menschen leiden darunter, dass die Mietpreise in den vergangenen Jahren stark angestiegen sind. Und so funktioniert die Mietpreisbremse: Bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ob der Wohnungsmarkt als angespannt gilt, entscheiden die einzelnen Bundesländer. Wie hoch die Vergleichsmiete ist, kann dem einfachen oder qualifizierten Mietspiegel vor Ort entnommen werden.

Gibt es Ausnahmen?
Die Mietpreisbremse gilt bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen, nicht jedoch bei Neubauten. Die Miete für eine neu errichtete Wohnung kann der Eigentümer ohne Beschränkung festlegen. Hintergrund der Ausnahme: Investoren sollen durch die Mietpreisbremse nicht gehemmt sein, neuen Wohnraum zu schaffen. Ähnliches gilt bei Modernisierungsmaßnahmen. Die Mietpreisbremse soll Vermieter nicht davon abhalten, bestehende Wohnungen zu modernisieren. Damit sich die Kosten rechnen, ist die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung von der Mietpreisbremse ausgenommen.
Liegt die Miete bereits oberhalb der Preisdeckelung, kann sich der Vermieter zudem auf den Bestandsschutz berufen. Vermieter dürfen eine zulässig vereinbarte Miete bei Wiedervermietung also auch weiterhin verlangen.

Definition von „Neubau” und „umfassende Modernisierung“
Als Neubau gelten Wohnungen und Wohnhäuser, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet werden. Eine Modernisierung ist dann umfassend, wenn die Kosten mindestens einem Drittel dessen entsprechen, was ein Neubau gekostet hätte und die modernisierte Wohnung mit einer Neubauwohnung vergleichbar ist. Auch Modernisierungen, die nicht umfassend sind, können beim Mietpreis berücksichtigt werden und eine Miete oberhalb der Preisdeckelung rechtfertigen. Es gelten dieselben Regeln wie bei einem bestehenden Mietverhältnis (§ 559 Abs. 1 bis 3 BGB).

Wo finde ich die ortsübliche Vergleichsmiete für meine Stadt/Region?
Wie viel Miete pro Quadratmeter innerhalb einer bestimmten Region für ein Objekt mit bestimmten Eigenschaften üblich ist, kann dem sogenannten Mietspiegel entnommen werden. Dieser wird von größeren Städten und Gemeinden in Deutschland erstellt. Mieter und Vermieter können die Daten im zuständigen Amt anfordern. Das kann ein Wohnungs- oder auch ein Sozialamt sein. Erstellt die Gemeinde keinen Mietspiegel, übernehmen Interessenvertreter von Mietern oder Vermietern diese Aufgabe.
Das Gesetz differenziert zwischen dem einfachen Mietspiegel, der in § 558 c BGB geregelt ist, und dem qualifizierten Mietspiegel gemäß § 558 d BGB. Während ein einfacher Mietspiegel anhand von Marktschätzungen durch Experten vor Ort erstellt wird, unterliegt der qualifizierte Mietspiegel wissenschaftlichen Anforderungen. Im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung über die Berechtigung einer Mieterhöhung besitzt der einfache Mietspiegel im Gegensatz zum qualifizierten Mietspiegel keine Beweiskraft.

Mit diesen Tricks umgehen Vermieter die Mietpreisbremse
Wenn das Mietobjekt neu gebaut oder umfassend modernisiert wurde, dürfen Vermieter Preise oberhalb der Mietpreisbremse verlangen. Dasselbe gilt, wenn der Vormieter eine Miete bezahlt hat,
die mehr als zehn Prozent über der orts-
üblichen Vergleichsmiete liegt. Diverse Schlupflöcher ermöglichen es den Vermietern jedoch, die Mietpreisbremse auch anderweitig zu umgehen.
Möblierte Wohnungen
Bietet der Vermieter eine Einliegerwohnung oder eine auf Zeit vermietete Wohnung möbliert an, kann er einen Aufschlag für die bereitgestellten Möbel verlangen. Wie hoch die Mieterhöhung ausfallen darf, ist gesetzlich nicht geregelt. In der Praxis schlagen Vermieter meist zwei Prozent des Zeitwerts der Möblierung auf die Monatsmiete.

Falsche Quadratmeterzahl
Einige Vermieter weisen in ihren Mietverträgen eine falsche Quadratmeterzahl aus, nachmessen kann sich also lohnen. Bis Mitte November 2015 mussten Mieter noch eine Toleranzgrenze hinnehmen, die eine Mietminderung nur dann zulässt, wenn die Quadratmeterzahl um mehr als zehn Prozent vom tatsächlichen Wert abweicht. Diese Praxis kippte der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 18. November 2015 (Aktenzeichen VIII ZR 266/14). Seither können Mieter und Vermieter auch dann eine Mietänderung einfordern, wenn die tatsächliche Wohnungsgröße nur um wenige Quadratmeter von der im Mietvertrag festgehaltenen Wohnungsgröße abweicht. Wichtig: Die sogenannte Kappungsgrenze muss in jedem Fall eingehalten werden. Das heißt: Eine Mieterhöhung von mehr als 15 Prozent beziehungsweise 20 Prozent innerhalb von drei Jahren ist nicht zulässig.

Nebenkosten
Bei der Nebenkostenabrechnung sollten Mieter genau hinsehen. Nicht immer dürfen alle aufgelisteten Kosten auch tatsächlich an den Mieter weitergegeben werden.

Indexmiete
Die Höhe der monatlichen Miete wird bei diesem Modell anhand des Verbraucherpreisindex berechnet, welcher das Statistische Bundesamt jährlich veröffentlicht. Der Index weist die durchschnittlichen Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland aus. Steigen die Kosten für Verbraucher, steigt auch die Miete. Lediglich die anfängliche Ausgangsmiete muss den Regelungen der Mietpreisbremse entsprechen. Theoretisch kann die Miete im Laufe der Jahre also über die durch die Mietpreisbremse festgelegte Maximalmiete steigen. Anders sieht das übrigens bei der Staffelmiete aus. Sie unterliegt den Regeln der Mietpreisbremse.

Mietendeckel: Bundesregierung muss klare Signale setzen
„Die Bundesregierung ist dringend gefordert, klare Signale zu setzen: Ein Mietendeckel ist keine Lösung für die Probleme auf dem Wohnungsmarkt“, kommentierte Haus & Grund Präsident Kai Warnecke den Beschluss des Berliner Senats, einen Mietendeckel einzuführen. Aus Sicht des Eigentümerverbandes ist diese Entscheidung ein weiterer Beleg für die fehlgeleitete Wohnungsmarktpolitik in der Hauptstadt. „Dieser Fehler darf auf keinen Fall weitere Nachahmer finden. Nachhaltige und soziale Wohnungsmarktpolitik kann nur mit den privaten Eigentümern gelingen – nicht gegen sie.“
Eine fünfjährige Mietendeckelung wird dazu führen, dass private Eigentümer entweder ihre Wohnungen verkaufen oder keine Modernisierungen mehr durchführen, sodass die Wohnqualität drastisch sinken wird, so die Befürchtung von Haus & Grund. „In jedem Fall sind die Leidtragenden am Ende sowohl die Eigentümer als auch vor allem die sozial schwachen Mieter – genau diejenigen also, denen geholfen werden soll“, warnte Warnecke.

Immobilienrecht – wichtige Grundlagen für Immobilienbesitzer
Sie kennen das Sprichwort, den Wald vor lauter Bäumen nicht zu sehen. Im Dickicht von rechtlichen Vorschriften und Auflagen sehen sich Immobilienbesitzer mit einer Vielzahl von Fragen und Herausforderungen konfrontiert. Grundsätzlich empfehlen wir einen Anwalt oder Experten für Immobilienrecht zu konsultieren, der Sie individuell berät und komplexe Vertragswerke wie Kauf- oder Mietverträge überprüft. So gehen Sie auf Nummer sicher! Das schließt jedoch nicht aus, dass Sie sich ein gewisses Grundwissen aneignen sollten. Sind Ihnen die richtigen Stichworte vertraut, können Sie dieses Wissen besser vertiefen, in dem Sie z. B. bei Bedarf die richtigen Fragen stellen.

Maßnahmen zum Immobilienverkauf
Bereits im Vorfeld eines Immobilienverkaufs gilt es einiges zu befolgen, wie z. B. das Einholen eines aktuellen Grundbuchauszugs oder im Falle einer Immobilienanzeige die Berücksichtigung der Pflichtangaben.

Die Immobilienbewertung zu steuerlichen Zwecken
Die verpflichtende Grundsteuer basiert auf einer Immobilienbewertung gemäß der Wertermittlungsverordnung. Bei jedem Immobilienkauf fällt außerdem eine Grunderwerbssteuer (Grunderwerbssteuergesetz) an, deren Höhe von Bundesland und Gemeinde abhängt.

Der Kaufvertrag
Es geht nicht ohne! In Deutschland ist laut Beurkundungsgesetz ein Notar bei einem Immobilienverkauf gesetzlich vorgeschrieben. Er klärt die Vertragsparteien über rechtliche Konsequenzen der Vertragsbestimmungen. Wichtige Stichworte hierbei: Auflassungsvormerkung, Belastungsvollmacht, Grundschuld, Vorkaufsrecht, Kaufpreisfälligkeit oder Nutzen- und Lastenübergang seien beispielhaft erwähnt.

Der Grundbucheintrag
Das Grundbuch dokumentiert als öffentliches Verzeichnis die Eigentumsverhältnisse von Grundstücken und damit alle Rechte und Pflichten der Eigentümer. In diesem Kontext möchten wir die Baulasten erwähnen, d. h. öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu Lasten des Grundstücks. Sie werden dauerhaft grundbuchlich eingetragen und sind nicht nur für den aktuellen Eigentümer bindend, sondern auch für zukünftige. Davon divergieren die Dienstbarkeiten. Sie gestatten einer privaten Person, auch dem Eigentümer, eine definierte Grundstücksnutzung, dargelegt im Grundbuch.

Das Eigentumsrecht
Das Eigentumsrecht erlaubt einer Person, Land oder Gebäude zu besitzen. Dabei unterliegt das Eigentumsrecht gewissen Einschränkungen. Ausschlaggebend dafür sind z. B. örtliche Gesetze, Zonierungsbestimmungen, Bauvorschriften oder Umweltschutzvorschriften. Unter das Eigentumsrecht fallen verschiedene Aspekte, angefangen beim Nutzungsrecht über das Verfügungsrecht, welches dem Eigentümer den Verkauf, die Vermietung, die Vererbung oder auch Schenkung der Immobilie ermöglicht und das Verwertungsrecht, durch das der Eigentümer mit der Immobilie als Sicherheit z. B. einen Kredit aufnehmen kann bis hin zum Schutz vor Enteignung.

Das Erbrecht
Das Erbschaftssteuergesetz regelt die rechtlichen Rahmenbedingungen für eine geerbte Immobilie und liefert so Antworten auf die damit verbundenen rechtlichen und steuerlichen Fragen.
Anschließend die rechtlichen Grundlagen für die Immobilienvermietung.

Das Mietrecht
Das Mietrecht regelt das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter, abhängig von Land und Region. Wichtige Grundlage ist der Mietvertrag, der die Bedingungen der Miete inklusive Mietdauer, Mietbetrag, Zahlungsfristen, Pflichten des Vermieters und des Mieters sowie andere wichtige Bestimmungen fixiert. Zur Absicherung gegenüber möglichen Schäden wird üblicherweise von Mieterseite eine Mietkaution hinterlegt. Während der Vermieter für notwendige Instandhaltungsarbeiten zuständig ist, fallen kleinere Schönheitsreparaturen in den Verantwortungsbereich des Mieters. Im Fall der Kündigung müssen beide Parteien sich an bestimmte Regeln und Fristen halten. Für gewerblich genutzte Immobilien gelten zum Teil abweichende gesetzliche Regelungen.

Die Nebenkostenabrechnung
Eine transparente Nebenkostenabrechnung ist das A und O und für eine professionelle Hausverwaltung eine Selbstverständlichkeit! Vermieter können bestimmte Kosten gemäß der Betriebskostenverordnung sowie der Heizkostenverordnung auf Mieter umlegen. Achtung, fehlerhafte Betriebs- und Heizkostenabrechnungen können Sie teuer zu stehen kommen.
Nachfolgend die rechtlichen Grundlagen für den Neubau & die Immobiliensanierung.

Das Baurecht
Nicht ohne Genehmigung! Das Baurecht inkludiert – abhängig von Bundesland und Gemeinde – eine Vielzahl von Gesetzen, Verordnungen und Bestimmungen bezüglich Bau, Nutzung und Veränderung von Gebäuden und Grundstücken. Das schließt die Baugenehmigung ebenso ein wie den Bebauungsplan, den Denkmalschutz, den Umweltschutz gemäß GEG, die Erschließungskosten sowie die Gewährleistung von Baumängeln und nicht zuletzt das Nachbarschaftsrecht, auch Grundstücks- oder Grenzrecht genannt, als rechtliche Grundlage für die Beziehungen von benachbarten Grundstücken und deren Eigentümern hinsichtlich Grundstücksgrenzen und Grenzabständen, Lärmbelästigung, Wasserablauf, Sichtbehinderung (z. B. durch Bäume oder Sträucher) oder möglicher Bauprojekte.
Übrigens, eine sicherheitsgefährdende Vernachlässigung der Immobilie kann durchaus auch zu rechtlichen Konsequenzen führen, was die konsequente Instandhaltung Ihrer Immobilie zu einer weiteren Auflage macht. Wussten Sie eigentlich, dass Immobilienmakler, Bauträger, Finanzierungsvermittler oder auch Hausverwalter nicht nur eine Erlaubnis gemäß der Gewerbeordnung benötigen, sondern auch zu regelmäßigen Weiterbildungen verpflichtet sind?
EU-Parlament für Pflicht: Müssen Besitzer künftig ihre Häuser sanieren?
Bis 2050 soll die EU klimaneutral sein. Unter anderem sollen dafür – wenn es nach dem Parlament geht – besonders ineffiziente Gebäude saniert werden müssen. Ein Überblick.

Das EU-Parlament hat für strengere Anforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden gestimmt. Demnach müssten in den kommenden Jahren viele Immobilien saniert werden. Konkret sollen Wohngebäude bis 2030 mindestens die Energieeffizienzklasse „E“ und bis 2033 die Energieeffizienzklasse „D“ erreichen. Die sogenannte Gesamtenergieeffizienzklasse soll ähnlich wie bei Haushaltsgeräten auf einer Skala von „A” bis „G“ angegeben werden. Das Vorhaben muss noch mit den EU-Staaten ausgehandelt werden und war zuletzt kontrovers diskutiert worden, weil unter anderem Politiker von CDU und FDP darin eine Pflicht zu teuren Sanierungen sehen.

Warum gibt es Kritik?
Es steht die Befürchtung im Raum, dass etwa hohe Sanierungskosten auf viele Hausbesitzer zukommen könnten. So kritisiert etwa der CDU-Europaabgeordnete Dennis Radtke: Wir können die Kosten im Kampf gegen den Klimawandel nicht auf Omas Häuschen abwälzen. Die Grünen-Parlamentarierin Jutta Paulus sagt hingegen, Ziel sei es, den Energieverbrauch von Gebäuden deutlich zu senken und so den Geldbeutel der Verbraucherinnen und Verbraucher zu schonen.
Fernwärmekunden in Deutschland erhalten in diesen Tagen ihre Abrechnungen für das Jahr 2021. Die Abschläge haben sich teilweise verfünffacht. Der Mieterbund wird von Hilferufen überrollt.
Der Präsident des Eigentümerverbands Haus & Grund, Kai Warnecke, warnt vor einem dramatischen Wertverlust gerade bei älteren Gebäuden. Die EU-Kommission betont hingegen, dass sich Renovierungen etwa durch weniger Energieverbrauch auf lange Sicht auszahlten.

Wie viele Gebäude wären betroffen?
Angaben der EU-Kommission zufolge wären bei einer Renovierung von Stufe „G“ auf „F“ etwa 30 Millionen Gebäudeteile, dazu zählen etwa Wohnungen, in der EU betroffen. Bei den in Klasse „G“ eingestuften Gebäuden handelt es sich den Angaben zufolge um die 15 Prozent der Gebäude eines Landes, die am ineffizientesten sind.
In Deutschland wird die Energieeffizienzklasse noch auf einer Skala bis „H“ angegeben. Deswegen und weil sich an den konkreten Plänen auch noch Aspekte ändern können, betont Haus & Grund, dass man den Umfang nur schätzen könne. Demnach könnten in Deutschland mehr als sieben Millionen Eigenheime betroffen sein, hinzu kämen rund 7,2 Millionen Wohnungen.

Wie teuer werden die Sanierungen?
Konkret hängt das vom Einzelfall ab. Jakob Grimm, Referent bei Haus & Grund, rechnet auf Grundlage der neuen Regeln zunächst eher mit Einzelmaßnahmen. Das könnten bessere Fenster, neuere Heizungen oder eine bessere Dämmung sein. Für die Sanierungen soll aber auch Geld aus EU-Töpfen bereitgestellt werden. Ende 2021 hieß es vonseiten der Kommission, dass bis 2030 bis zu 150 Milliarden Euro aus dem EU-Haushalt zur Verfügung stünden. Das Parlament spricht sich auch dafür aus, dass die EU-Staaten den Zugang zu Zuschüssen und Finanzierungen erleichtern sollten.

Bei der energetischen Sanierung von Häusern können Ausnahmen erteilt werden, je nachdem ob die Renovierung wirtschaftlich und technisch durchführbar sind.

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Energetische Sanierung: Das müssen Sie wissen
Ein Haus energetisch zu sanieren spart Heizkosten. Doch wo anfangen? Für wen lohnt sich der Schritt? Welche Förderungen gibt es? Gibt es Ausnahmen?
Der im Europaparlament für das Vorhaben federführend zuständige Grünen-Abgeordnete Ciarán Cuffe betont, dass dies vorgesehen sei. Als Beispiele nannte er kleine Gebäude unter 50 Quadratmetern, religiöse oder denkmalgeschützte Gebäude und solche, die nur vorübergehend genutzt werden, wie zum Beispiel Ferienhäuser. Einer Mitteilung des Parlaments zufolge könnten die EU-Staaten aber auch selbst weitere Ausnahmen erlauben, „je nachdem, ob die Renovierungen wirtschaftlich und technisch durchführbar und qualifizierte Arbeitskräfte verfügbar sind“.

Was passiert bei Verstößen gegen die Vorgaben?
Das steht noch nicht fest. Cuffe betonte, dass die EU-Staaten dafür verantwortlich seien, mögliche Strafen festzulegen. Generell gilt, dass die EU-Kommission gegen ein Land, das gegen EU-Recht verstößt, ein sogenanntes Vertragsverletzungsverfahren gegen den entsprechenden Staat einleitet und der EuGH am Ende eine Geldstrafe verhängen könnte.

Warum sieht die EU-Kommission Handlungsbedarf?
Das Vorhaben geht auf einen Vorschlag der EU-Kommission zurück. Sie hatte diesen vorgelegt, etwa weil Gebäude ihren Angaben zufolge für rund 40 Prozent des Energieverbrauchs und rund ein Drittel der Treibhausgasemissionen in der EU verantwortlich sind. Wenn Häuser besser gedämmt sind oder moderne Heizungen verwendet werden, kann das den Energiebedarf senken. Die geplante Gesetzesänderung ist Teil des Klimapakets „Fit for 55“, mit dem die Netto-Treibhausgasemissionen bis 2030 um mindestens 55 Prozent im Vergleich zu 1990 gesenkt werden sollen. Zudem sollen Bewohnerinnen und Bewohner durch geringeren Verbrauch vor sprunghaften Kosten durch Energiepreise geschützt werden.

Wie geht es weiter?
Mit der Abstimmung im EU-Parlament sind die Pläne noch nicht beschlossen. Die EU-Staaten und das Europaparlament müssen noch einen Kompromiss finden, bevor die Vorgaben in Kraft treten können. Diese Verhandlungen ziehen sich in der Regel mindestens über mehrere Monate. Cuffe hofft jedoch, noch bis Mitte des Jahres einen Kompromiss zu finden. Änderungen an dem Vorhaben sind weiterhin möglich.

©Autor: Dietmar Kern