In der aktuellen Debatte um die Zukunft des Wohnungsbaus werden vielfältige Wege aufgezeigt und Ambitionen aufgerufen: möglichst schnell errichtet im seriellen Bauen, mit nachhaltigen Baustoffen in Holz(hybrid)bauweise, im beschleunigten Genehmigungsverfahren, mit höchstem Energiestandard, anpassungsflexiblen Grundrissen, in urbanen Lagen in der Qualität des Einfamilienhauses im Grünen … Alle diese Erwartungen sind keinesfalls unrealistisch, aber sie müssen stärker integriert angegangen werden.

Durch nahezu alle bisher nominierten IBA-Projekte ziehen sich Aspekte wie vielfältige Wohntypologien, Nutzungsmischung, Begegnungsbereiche, ressourcenschonendes und energieautarkes Bauen nahezu wie ein roter Faden. Und die IBA leistet insbesondere mit ihren gemeinschaftsorientierten Bauträgermodellen und Baugenossenschaften einen wichtigen Beitrag zu einer sozial und ökologisch gerechten Stadtentwicklungspolitik und zeigt zugleich, dass bezahlbarer Wohnraum und eine qualitätvolle Architektur sich keineswegs ausschließen.

Eines ist offensichtlich: Um die ambitionierten Ziele zu erreichen, braucht es einen engen Schulterschluss zwischen den Fachexpertisen von Planern, den Wohnwünschen der Bewohner, dem Engagement der Investoren und der Wohnungswirtschaft sowie einen Rahmen, den die Internationale Bauausstellung mit ihrem Format eines „Ausnahmezustandes auf Zeit“ liefert. Nur mit diesen Leitplanken und einem ganzheitlichen Blick kann ein Quantensprung in der Wohnungsfrage und im Städtebau gelingen. Und die IBA’27 in der Region Stuttgart hat sich mit ihren Projekten einer Next-Practice auf den Weg gemacht, diesen längst überfälligen Quantensprung einzulösen.

Bauausstellung in Stuttgart und Region –
Was wird von der IBA’27 konkret zu sehen sein?
Baukrise, geplatzte Projekte – in der Außenwahrnehmung insbesondere in Stuttgart wird die Internationale Bauausstellung 2027 oft kritisch gesehen. Doch was sagen ihre Macher? Und was wird zum Ausstellungsjahr wirklich zu sehen sein?
Schaffen die das überhaupt bis 2027? Das ist die Frage, die den Machern der Internationalen Bauausstellung IBA’27 in der Region Stuttgart immer wieder gestellt wird. Die FDP-Gemeinderatsfraktion in Stuttgart erklärte im Rahmen der Haushaltsberatungen die IBA kurzerhand für tot – weil einige Projekte wie das neue Stöckach oder der Umbau des Züblin-Parkhauses ins Stocken geraten sind.
Aber wo steckt die Bauausstellung drei Jahre vor dem Zieldatum 2027? Die aktuelle Krise in der Baubranche hat einiges ins Stocken gebracht, doch es gibt vor allem in der Region eine ganze Reihe von Projekten, bei denen in drei Jahren konkret etwas zu besichtigen sein wird.

Es geht nicht nur um das Wohnen
Dabei geht es nicht in erster Linie um innovative Wohngebäude. „Das ist eine Besonderheit der hiesigen IBA“, sagt der Intendant Andreas Hofer: „Wir haben hier viel weniger einzelne Gebäude, sondern ganze Quartiere zu bauen und zu planen.“ Das führe aber dann auch dazu, dass es 2027 noch viele offene Baustellen gebe: „Vielerorts werden aber einzelne Gebäude stehen.“

Es ist nicht ganz einfach, das genau in Zahlen zu fassen. Denn was nun ins Besichtigungsprogramm kommt, wird erst 2026 final entschieden. Die aktuell auf der Webseite zu findende Liste an 23 IBA-Projekten ist eine Momentaufnahme. Es können immer noch einzelne Vorhaben hinzukommen oder wegfallen. Aber man liegt im geplanten Korridor von 25 Vorhaben.
Dazu kommen noch 104 Projekte aus dem IBA-Netz. Das sind vorbildliche Konzepte, die aber nicht so intensiv wie die eigentlichen IBA-Projekte betreut werden. Sie müssen auch nicht unbedingt Gebäude umfassen, sondern manchmal auch Teilaspekte, etwa eine innovative Heiztechnologie.

Gefälle zwischen Stuttgart und der Region
Ein direkter Vergleich mit anderen Bauausstellungen sei schwierig, sagt Hofer: „In vielen früheren Bauausstellungen ging es mehr um einzelne Gebäude.“
Dass es dabei ein Gefälle zwischen Stuttgart und der Region gebe, räumt der IBA-Intendant ein: „Die Stadt Stuttgart sagt inzwischen ja selber, dass sie Probleme hat, die Projekte in ihrer Obhut so voranzutreiben, wie es nötig wäre.“ Es fehle schlicht an Erfahrungen und vor allem an Kapazitäten. Und so kommt es, dass es auf dem Stadtgebiet vor allem Vorhaben von genossenschaftlichen Bauträgern gibt.

Etwa 45 konkret sichtbare Projekte dürften es werden
Am Ende, so die Schätzung der Macher, dürfte 2027 an 45 Stellen in der Region etwas zu besichtigen sein. Aber das kann in Einzelfällen wie dem Krankenhausareal in Sindelfingen erst einmal nur ein Modell sein.
Die IBA nennt beispielhaft ein Dutzend Quartiere, bei denen es klare Fortschritte gebe. So sollen etwa im Wendlinger Quartier Neckarspinnerei, einem Vorzeigeprojekt, bei dem es um die komplexe Verknüpfung von Wohnen und Gewerbe geht, zwei bis drei der sechs geplanten Gebäude stehen. Ob Wendlingen, Backnang oder Fellbach: es gibt eine ganze Reihe von Projekten, die sich dieser Kombination annehmen. Und das mache die Planung komplex, sagt er. Genau dadurch steche aber die IBA in einer Wirtschaftsregion in Stuttgart gegenüber anderen Ausstellungen hervor.

Fellbach probt eine planerische Revolution
Ein weiteres Beispiel: das Projekt „Agriculture meets Manufacturing“ (Landwirtschaft trifft Produktion) in Fellbach ist dabei sogar für eine IBA bisher einmalig. Auf der mit Abstand größten Fläche der gesamten Bauausstellung, sollen nicht nur Wohnen und Gewerbe, sondern auch die Landwirtschaft kombiniert werden.
„Ohne die IBA hätten wir uns da niemals heranwagen können“, sagt Ulrich Dilger, Abteilungsleiter für die Stadtentwicklung und IBA-Koordinator. „Das war die einzige Möglichkeit, einmal über Dinge nachzudenken, die im Alltagsgeschäft keinen Platz haben.“

Genossenschaftliche Bauträger ziehen mit
Bei den verbliebenen Vorhaben in Stuttgart profitiert man davon, dass genossenschaftliche oder städtische Bauträger in der aktuellen Krise noch am ehesten Kurs halten können. So soll etwa das von der Stuttgarter Wohnungsbaugesellschaft SWSG projektierte Quartier in der Böckinger Straße in Stuttgart-Rot bis zum Jahr 2027 komplett sein. Auch das genossenschaftliche Quartier am Rotweg unter der Obhut der Baugenossenschaften Neues Heim und Zuffenhausen ist auf Kurs, dass bis dahin die zehn Gebäude komplett stehen sollen. Auch das Postareal in Böblingen, die KäpseLE Goldäcker in Leinfelden-Echterdingen sollen bis 2027 komplett stehen.
Bei weiteren Quartiersprojekten sollen bis 2027 zumindest relevante Teilabschnitte fertiggestellt sein – so etwa beim Projekt Wohnen am Fluss in Stuttgart-Untertürkheim.

Auch einzelne spektakuläre Gebäude
Es wird auch einzelne spektakuläre Gebäude geben, wie sie oft mit der Ausstellung verbunden werden, so etwa ein Holzparkhaus in Wendlingen oder ein sogenanntes Demonstrator-Hochhaus in Stuttgart, das bereits in Betrieb ist. Mit ihm wird ausprobiert, wie sich Häuser an ihre Umwelt anpassen können, zum Beispiel in dem sie sich aktiv in den Wind lehnen – dadurch kann Material eingespart werden. Außerdem werden unterschiedliche Fassadenelemente getestet. Beim IBA’27-Festival im Sommer 2023 konnte es bereits vorgezeigt werden.
Und auch ein weltweit bekannter Klassiker der Architekturgeschichte, die Weißenhofsiedlung, soll im Rahmen der IBA aufgewertet werden. Im Innenhof der Kunstakademie soll 2027 zur Hundertjahrfeier ein Besucher- und Informationszentrum entstehen. Derzeit läuft das Realisierungsverfahren. Mit einer Entscheidung und Beauftragung könne Mitte 2024 gerechnet werden, sagen die IBA-Macher: „Die Umsetzung bis 2027 ist zwingend und realistisch.“

Das Unfertige zur Tugend machen
An einigen Stellen will die IBA jetzt aus dem Unfertigen eine Tugend machen. In Leonberg beispielsweise, wo gerade ein Kooperationsvertrag zur Aufnahme des Postareals als IBA-Projekt unterzeichnet wurde, werde es beispielsweise mit einem kooperierenden Bauunternehmen möglich sein, auch die Präsentation moderner Bautechnologien zum Ausstellungsthema zu machen. Diese entwickeln sich zurzeit rasant. „Einige Gebäude werden fertig sei – aber bei anderen wird man etwa im Rohbau präsentieren können, wie heute innovativ gebaut wird“, sagt Hofer.

Beton aus zweiter Hand und Dämmung aus Altkleidern
Bereits in vier Jahren soll am Rande von Echterdingen ein Wohngebiet stehen, das nach 15 Jahren klimaneutral ist. Am Rande des heutigen Ackers erklärt Jan Hofer, Intendant der Internationalen Bauausstellung 2027, welche Bautricks dabei zählen.
Bereits in vier Jahren soll es hier komplett anders aussehen. 2024 soll es auf dem Acker am Rande von Echterdingen losgehen mit dem Zukunftsprojekt.
Die Zukunft ist ein kleines Quartier, wie es in dieser Ausgestaltung einmalig sein dürfte. Auf 1,9 Hektar westlich der Goldäckerstraße soll ein Wohngebiet für 400 Menschen hochgezogen werden, das nach 15 Jahren klimaneutral ist. Inklusive Bau. Dafür sollen unter anderem 50 .000 Bäume gepflanzt werden. Wo, ist noch unklar. Seit diesem Sommer ist das Projekt namens Käpsele offizielles Projekt der Internationalen Bauausstellung 2027 in der Region Stuttgart (IBA’27). Bedeutet: 2027 muss hier alles fertig sein.
Dazu gehört, dass die Hälfte der Wohnungen gefördert oder preisgünstig sein soll. Gewisse Abstriche fände Hofer nicht grundsätzlich schlimm, wie er sagt. „Das macht das Projekt nicht schlechter.“ Für ihn wäre das Käpsele trotzdem ein Beweis, dass nachhaltiges Bauen und Bezahlbarkeit kein Widerspruch sind, sagt er. „Wenn man es klug macht.“ So wie die Bautricks, die hier auf dem Acker angewendet werden sollen.

Gebäude teilen sich teure Infrastruktur
In einer Projekt-Broschüre spricht die Stadt Leinfelden-Echterdingen von einem sozial-ökologischen Bauversuch. Sie hat zuerst nach drei Investoren gesucht; sie wollen die Häuser in jeweils separaten Baufeldern hochziehen, die durch das Drumherum optisch verknüpft werden sollen. Obschon getrennt geplant, setzen alle Entwürfe auf Gebäude, die sich teure Infrastruktur wie Treppenhäuser und Aufzüge teilen, also verschachtelt sind. Auch effiziente Laubengänge sind überall dabei. Eine Tiefgarage gibt es nicht. Aus ökologischen und aus ökonomischen Gründen. „Sie macht 40 Prozent der CO2-Emissionen eines Bauprojekts aus“, sagt Andreas Hofer. „Das kriegen Sie nie kompensiert.“ Geplant ist eine oberirdische Quartiersgarage. Unterkellert wird weitgehend nicht.
Um die ökologischen Auswirkungen des Wohngebiets so gering wie möglich zu halten, soll mit Holz und Recyclingbeton gebaut werden. Auch der Filderlehm, den man für die Häuser abbaggern müsse, kann direkt verbaut werden. Zur Dämmung sind Materialien wie Stroh und Altkleider vorgesehen. Die Wohnungen selbst sollen zeitlos sein. „Wir bauen hier für die nächsten 200 Jahre“, sagt Andreas Hofer. Er ist überzeugt, Bauen der Zukunft heißt, „die Immobilien von der Lebenswelt zu trennen“.
Noch nicht festgezurrt ist, wie das Käpsele mit Energie versorgt wird. „Sicher sei, dass die Dachflächen für Solarmodule bestmöglich genutzt werden sollen,“ sagt Benjamin Irschik vom Planungsamt der Stadt Leinfelden-Echterdingen. Geheizt werden soll mit einem Wärmenetz, zu klären sei, ob auch das angrenzende Quartier und das Schulzentrum einbezogen werden.

Kauf des Eiermann-Campus: Stadt macht ernst
Die IBM hat den Eiermann-Campus längst verlassen. Die Stadt will dort bis zu 2.000 Wohnungen bauen. Die 20 Hektar große Fläche in Vaihingen wird mit einem speziellen Verfahren zum Wohnungsstandort erklärt. Die Zeit der Grundstücksspekulation ist vorbei.
Der Gemeinderat hat Finanzbürgermeister Thomas Fuhrmann (CDU) mit dem Beschluss, eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme (SEM) einzuleiten, in eine noch bessere Lage für Kaufverhandlungen mit der Eigentümerin des rund 20 Hektar großen Eiermann-Campus in Vaihingen versetzt. Dort können bis zu 2.000 Wohnungen für breite Schichten der Bevölkerung gebaut, Gewerbe angesiedelt werden und womöglich kurzfristig Modulbauten für Flüchtlinge entstehen. Es wäre der zweitgrößte Wohnungsbauschwerpunkt der Stadt nach dem Rosensteinviertel. Das Linksbündnis hatte bereits im Mai vergangenen Jahres einen entsprechenden Antrag gestellt.

Die Preisvorstellungen liegen weit auseinander
Im Grunde droht die Stadt an, die Grundstücke zu enteignen. Die SEM sieht bei einem Kauf durch die Stadt den Verkehrswert nach geltendem Planrecht aus den 60er-Jahren vor. Sinn der Maßnahme ist, die Grundstücke zu dem Preis zu bekommen, der vor der Entwicklung galt. Das mag der Grund sein, warum sich Stadt und die Adler-Group noch nicht einigen konnten: Der
Eigentümer hat natürlich höhere Grundstückswerte in seinen Büchern als die Stadt zu bezahlen bereit wäre.

Die Bereitschaft, an der Bebauung des ehemaligen IBM-Campus mitzuwirken, sieht Fuhrmann bei der Eigentümerin Consus Real Estate, einer Tochter der in Schieflage geratenen Adler-Group, allerdings nicht. Die Konzernmutter ist im Zuge der ihr gerichtlich auferlegten Restrukturierung zum Verkauf gezwungen. Derzeit steckt die gesamte Immobilienbranche wegen steigender Kreditzinsen und Baukosten in der Krise.

Grundstück wurde mehrfach verkauft
Die Stadt befürchtet nicht von ungefähr eine spekulationsgetriebene Weiterveräußerung der Fläche. So seien Firmenanteile an den grundstückshaltenden Firmen im Rahmen von Share-Deals bereits mehrfach auf Basis einer erwarteten Bodenwertsteigerung mit Gewinn übertragen und der mögliche Gewinnrahmen so weit ausgereizt worden, dass eine wirtschaftliche Entwicklung des Areals kaum mehr möglich sei.
Beleg hierfür sei, dass der aktuelle Investor im Zusammenhang mit dem städtebaulichen Vertrag zum Bebauungsplan seine finanzielle Leistungsfähigkeit auf Verlangen der Stadt nicht nachweisen habe können. „Daher wird sowohl eine zeitnahe als auch die tatsächliche Umsetzung des projektierten Vorhabens im Rahmen einer Veräußerung stark angezweifelt.“
Trotz erster Bemühungen habe man sich mit den Eigentümern nicht über ein tragfähiges Entwicklungsmodell einigen können. Zwar sei eine „grundsätzliche Verkaufsbereitschaft“ signalisiert worden, ein Vertragsabschluss sei aber nicht absehbar. Erst die konkreten Verhandlungen über einen freihändigen Erwerb würden zeigen, ob die Kaufpreiserwartungen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung des Standortes Eiermann-Campus/Pascalstraße gewährleisten könnten.

Am Anfang steht eine Untersuchung
Vor dem Hintergrund der bisherigen Gespräche mit den Grundstückseigentümerinnen, den undurchsichtigen Eigentümerstrukturen und dem drohenden Insolvenzverfahren auf der einen Seite und der Bedeutung des Areals für die Deckung des erhöhten Bedarfs an Wohnraum in Stuttgart auf der anderen könne mit der Prüfung der Voraussetzungen zur Durchführung einer SEM nicht gewartet werden. Dabei werden die städtebaulichen und sozialen Mängel und Missstände erhoben und eingeschätzt, ob und mit welchen Mitteln die Defizite des Gebiets behoben werden könnten. So wird geklärt, ob die Entwicklungsmaßnahme überhaupt gerechtfertigt ist. Die Untersuchung erfolgt durch das Stadtplanungsamt, sie soll bis Mitte nächsten Jahres abgeschlossen sein. Die Verwaltung vermutet heute schon, dass die Voraussetzungen für eine SEM erfüllt seien.
Es ist der größte Stein, den die Stadt dem Eigentümer in den Weg wirft, um den Zugriff auf das Filetstück zu erhalten. Erst wurde das Bebauungsplanverfahren gestoppt, um weitere Wertsteigerungen zu verhindern, dann beschloss der Gemeinderat eine Vorkaufsrechtssatzung, um Kaufinteressenten abzuschrecken.

Voraussetzung ist ein angespannter Wohnungsmarkt
Die nun auch vom Gemeinderat beschlossene städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ist nur unter bestimmten Bedingungen möglich, etwa wenn – wie in Stuttgart längst bewiesen und dokumentiert ist – eine Wohnungsnot herrscht. So kann nur die Kommune bestimmen, was entwickelt wird, konkret sind das ein Wohn- und Arbeitsquartier, öffentliche Grünflächen, eine Grundschule sowie die Anbindung an den ÖPNV durch eine neue Seilbahnstation oder eine Stadtbahnlinie.

Fazit: „Die IBA ist per Definition ein optimistisches Projekt“, antwortet Andreas Hofer, der Intendant, am Feldesrand auf den Fildern. Dass gezittert wird, „das gilt für jedes größere Projekt aktuell“. Inflation, steigende Baupreise, Fachkräftemangel – das schlägt knallhart durch.
„Wir tun alles dafür, dass es gebaut wird“, sagt Benjamin Irschik von der Stadt Leinfelden-Echterdingen. An dem Wohngebiet tüftele man seit 2019, zusammen mit dem Stuttgarter Bauingenieur und Architekten Werner Sobek und dem IBA-Team. Alles sei gut gestartet, nun sei man in eine schwierige Phase gerutscht, so Irschik. Es wird sich nun sehr schnell weisen, welche der hehren Ziele am Ende zu halten sind.

©Autor: Dietmar Kern

1. Projekt Wohnen am Fluss in Stuttgart-Untertürkheim, Siegerentwurf von NL Architects, Amsterdam.
2. Das Käpsele am Rande von Echterdingen ist offizielles Projekt der IBA’27: Goldäcker: 1. Preis Baufeld Süd, Duplex Architekten mit Sass Glässer Landschaftsarchitekten.
Bilder: NL Architects (1); Duplex Architekten / VIR.works (2)