Wer ein Haus bauen möchte, der benötigt zuerst das passende Baugrundstück. Doch die Suche nach dem Traum-Bauplatz gestaltet sich oft schwieriger als gedacht. Der Grund: Baugrundstücke sind in vielen Orten und Städten nur noch schwer zu finden. Vor allem in Ballungsgebieten ist es oftmals schwierig, einen passenden Bauplatz zu finden.
Daher wenden sich viele Interessenten, die ein Baugrundstück finden wollen, in den meisten Fällen an einen örtlichen Bauträger. Allerdings ist der Grundstückskauf dann oft auch an den Kauf einer bereits geplanten Immobilie geknüpft. Nachteil: man hat bei der Ausgestaltung des Gebäudes nur ein begrenztes Mitspracherecht.

Die aktuelle Preislage bei Baugrundstücken: Ernüchternd
Die Tabelle rechts zeigt auf, welche Spannen es innerhalb der Grundstückspreise in den einzelnen Bundesländern gibt.

Die Tabelle zeigt deutlich: insbesondere in den Ballungsgebieten ist es für Bauherren in der Konsequenz oftmals schwierig, einen passenden Bauplatz für die Traumimmobilie zu finden.

Insbesondere bei der Standortwahl spielen die eigenen Wünsche eine große Rolle: soll das Grundstück einen großen Garten umfassen oder bevorzugt man eine zentrale Lage, die womöglich mit weniger Fläche einhergeht? Wie weit darf das Grundstück vom Arbeitsplatz entfernt sein? Von daher lohnt es sich stets, auch einen Blick auf die verschiedenen Stadtteile zu werfen, und zwar mit folgenden Überlegungen: soll es trotz der hohen Preise ein Grundstück innerhalb einer Groß- und Universitätsstadt sein? Entsprechend lohnt es sich, selbst Vergleichswerte einzuholen und einen Blick in die Tabelle für Bodenrichtwerte zu werfen.

Liegt der Grundstückspreis weit unter vergleichbaren Objekten, ist Vorsicht geboten, denn hier handelt es sich meist um ein Grundstück, das in keiner idealen Lage liegt. Zudem besteht in solchen Gebieten die Möglichkeit, dass ein Grundstück nur teilerschlossen bzw. gar nicht erschlossen ist. Dadurch entstehen weitere Kosten für Wasser-, Strom- und Gasanschlüsse.

Welche Faktoren beeinflussen unsere Grundstückspreise?
In einem Dorf oder in einer ländlichen Gegend steht meist sehr viel Grundstücksfläche zur Verfügung, dementsprechend fällt der Grundstückspreis im Gegensatz zu einer Großstadt ziemlich gering aus. Hinzu kommt das jeweilige Image des jeweiligen Stadtviertels bzw. die besondere Lage, bspw. die Umgebung. Wenn sich verschiedene Kitas, Arztpraxen, Kultur- und Bildungseinrichtungen in der Nähe befinden, werden Grundstücke besonders attraktiv. Ebenso steigert eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr den Wert.

Ein weiterer und oftmals unbedachter Punkt: die Bodenbeschaffenheit. Denn je nachdem, ob es auf dem Grundstück einen Lehm-, Kies-, Erd- oder Felsboden gibt, kann der Preis sehr unterschiedlich ausfallen. Einen weiteren Einfluss auf den Grundstückswert haben die Einwohner selbst, denn Grundstücke in Städten mit einer hohen Kaufkraft können Spitzenpreise erzielen. Im Gegensatz dazu sinken die Grundstückspreise in Gegenden, in denen mehr Menschen wegziehen.

So finden Interessenten ein optimales Baugrundstück
Interessenten, die nach dem passenden Grundstück suchen, haben die Möglichkeit, sich von kompetenten Fachleuten unterstützen zu lassen, z. B. durch einen Makler. Diese Fachexperten kennen sowohl den Markt als auch das Baurecht. Einziger Nachteil: die Provisionen, dieje nach Bundesland zwischen 3,57 und 7,14 % liegen (inkl. Mehrwertsteuer). Vorteil: dieser Mehrbetrag kann sich hinterher auszahlen.

Aber auch Kommunen bieten Grundstücke an, die Erfolg versprechend sein können. Insbesondere aufstrebende kleine bzw. mittlere Gemeinden, die ihre eigenen Wohngebiete erschlossen haben, bieten bzw. verkaufen Grundstücke zu recht günstigen Preisen an. Zudem fallen hierbei keine Vermittlungskosten an.

Eine weitere Möglichkeit bieten Immobilienbörsen über das Internet (regionale oder überregionale Immobilienbörsen wie z. B. immowelt.de), die Grundstücksangebote sowohl von Privatleuten als auch von Maklern anbieten. Die Internetseiten sind nicht nur sehr ausführlich, sondern auch bebildert. In Ballungsräumen, wo Grundstücke Mangelware sind, können künftige Bauherren beim Bauträger fündig werden. Ein Nachteil: meist ist man dann auch vertraglich gebunden, mit diesem Bauträger das Haus zu bauen.

Als künftiger Bauherr können Sie zudem mit Bauträgern in Kontakt treten, die oftmals über Grundstücke verfügen. Meist sind Sie dann allerdings daran gebunden, das Haus gemeinsam mit diesem Bauträger zu bauen. Möglicherweise kann Ihnen sogar Ihre Hausbank bei der Suche nach passendem Bauland behilflich sein: viele Kreditinstitute haben eigene Grundstücke im Angebot, die Sie natürlich kaufen können.

Oder fragen Sie direkt bei Ihrer Gemeinde nach, ob es noch bebaubare Flächen gibt oder ob die Erschließung eines neuen Baugebiets geplant ist. Wenn ja, sollten Sie sich erkundigen, ob es bereits einen fertigen Bebauungsplan gibt und ob Sie diesen einsehen dürfen. Es ist in solchen Fällen sinnvoll, frühzeitig sein Interesse für ein passendes Grundstück zu bekunden.

Diese Punkte sollten künftige Häuslebauer beim Grundstückskauf beachten
Interessenten sollten bereits im Vorfeld den Bebauungsplan überprüfen. Dieser verrät Ihnen unter anderem, in welcher Größe und Form überhaupt ein Eigenheim auf dem Bauplatz errichtet werden darf. Ihren zweiten Blick sollten Sie in das Grundbuch werfen – darin erfahren Sie nämlich, ob für das Grundstück bspw. ein Wegerecht oder ein Vorkaufsrecht der Gemeinde eingetragen ist.

Aber auch das Wohnumfeld sowie die Lage des Grundstücks sind wichtige Kriterien für das spätere Traumhaus. Dazu zählen neben den netten Nachbarn auch eine gute Infrastruktur, ein Freizeitangebot in der Umgebung oder eine geringe Lärmbelästigung. Stellen Sie zudem die Frage nach der Beschaffenheit eines Grundstücks, denn ebene Flächensind bspw. einfacher zu bebauen als Hanglagen, weshalb sich eine im Vorfeld durchgeführte Baugrunduntersuchung lohnen kann.

Die nächste Frage geht um die Erschließung eines Grundstücks (bspw. Anschluss an die Kanalisation, Strom- und Wasserversorgung, Anschlüsse für Telefon bzw. Internet etc.). Dadurch können Grundstückspreise schnell um zehn Prozent steigen. Das liegt daran, dass jeder Grundstückskäufer in einem Neubaugebiet dafür bezahlen muss, dass Straßen, Gehwege, Grünflächen und natürliche Ausgleichsflächen, bspw. Wasserauffangbecken, gebaut werden müssen. Neben diesen normalen Erschließungskosten werden die Grundstückspreise oftmals noch mit einem Aufschlag für die Verlegung von Kabeln und Leitungen ausgegeben.

Auskünfte erteilen neben der Gemeindeverwaltung auch die Telekom, Energieversorgungsunternehmen und das Wasserwerk. Wichtig: nehmen Sie den Erschließungszustand in den Kaufvertrag auf – so vermeiden Sie im Nachhinein unnötige Kosten. Wichtig bei Baugrundstücken im Altbaubestand ist auch der Zustand der Anliegerstraße sowie der Straßenbeleuchtung. Müssen diese in absehbarer Zeit erneuert werden, haben die Anlieger in der Regel die Kosten zu tragen.

Und eines der wichtigsten Punkte: Altlasten. Altlasten sind umweltgefährdende Stoffe, Chemikalien oder Elektroschrott, die meist auf alten Industrie- oder Gewerbegrundstücken zu finden sind. Wurden auf dem Grundstück früher einmal derartige Abfälle gelagert, sollten Sie im Zweifel ein Bodengutachten anfertigen lassen oder eine Anfrage beim zuständigen Altlastenkataster oder beim Bauamt stellen.

Ist das Areal beispielsweise durch Öl oder Bauschutt verschmutzt, müssen die Reinigungskosten je Kubikmeter zusätzlich einkalkuliert werden. Wer im Einzelfall diese Kosten trägt, regelt das Bundes-Bodenschutzgesetz. Außerdem entfällt das Grundstück eventuell als Finanzierungssicherheit, da Altlasten seinen Wert stark mindern können. Vor allem in Industriezentren wie dem Ruhrgebiet, dem Raum Stuttgart und dem Rhein-Main-Gebiet ist die Gefahr groß, dass noch Blindgänger im Boden liegen, die im Vorfeld mit viel Aufwand geborgen und entschärft werden müssen. Lassen Sie im Zweifelsfall das Baugrundstück mit einer Bodensonde prüfen – damit sind kleine und größere Metallreste leicht zu entdecken.

Manchmal geht die Bodenverunreinigung vom Nachbargrundstück aus. Der Nachbar muss dann nicht nur die Schadstoffe entfernen, sondern auch den ursprünglichen Zustand des Grundstücks wiederherstellen (BGH-Urteil, 4. Februar 2005, 5 ZR 142/04). Grundsätzlich ist gegenüber den Behörden jedoch immer der momentane Eigentümer für die Beseitigung von Altlasten verantwortlich. Da die Sanierung häufig teuer ist, können Sie Ihr Bauvorhaben steuerlich abschreiben. Regressansprüche gegenüber dem Verkäufer sind in der Regel nur dann durchsetzbar, wenn diese im Kaufvertrag ausdrücklich vereinbart wurden.

Hilfe bei der Grundstückssuche: der Bodenrichtwert bzw. Vergleichsobjekte
Der Grundstückspreis wird bestimmt durch zwei Hauptfaktoren: dem Bodenrichtwert und Vergleichsobjekten in der näheren Umgebung. Ersterer wird gewöhnlich von der Gemeinde festgelegt und gibt einen Anhaltspunkt, wie viel Geld ein Quadratmeter in einem bestimmten Baugebiet wert ist. Wie genau eben jener Wert ermittelt wird, unterscheidet sich je nach Gemeinde. Dennoch spielt auch eine andere Kenngröße, nämlich der Wert von Vergleichsobjekten, eine zentrale Rolle.

Hat sich der Markt so entwickelt, dass in dem jeweiligen Ort alle Grundstücke teurer verkauft wurden als noch ein Jahr zuvor, ist auch bei neuen oder von anderen Personen gekauften Grundstücken eine Preissteigerung zu erwarten. Ein hoher Grundstückspreis entsteht nämlich dadurch, dass andere Käufer mehr Geld für ihr Grundstück bezahlt haben. Diese Kenngröße findet zumeist auch bei der Ermittlung des Bodenrichtwerts Einzug.

Zwei weitere gravierende Unterschiede bei dem Preis für ein Grundstück liegen in den Faktoren Größe und Verkäufer. So werden beim Kauf größerer Flächen oftmals hohe Rabatte auf die Grundstückspreise erteilt. Wird dagegen ein kleines Grundstück gesucht, sind die Preise, besonders in Ballungsgebieten, meistens besonders hoch.

Nicht zu vernachlässigen ist auch ein Blick darauf, wer das Grundstück verkauft. Grundsätzlich gibt es drei verschiedene Möglichkeiten: meistens ist es am günstigsten, wenn Grundstücke direkt von der Stadt verkauft werden. In manchen Fällen verkaufen Privatleute, denen das erschlossene Gebiet zuvor gehört hat, allerdings noch günstiger. Am höchsten sind Grundstückspreise zumeist dann, wenn die Flächen Finanzinvestoren oder Baufirmen gehören. Da diese versuchen, den höchstmöglichen Profit aus ihrem Investment zu schlagen, müssen Kunden oftmals einen hohen Aufschlag auf den Grundstückspreis hinnehmen.

Entsprechend lohnt es sich zuallererst, mit der jeweiligen Gemeinde Kontakt aufzunehmen, um herauszufinden, ob die Stadt selbst im Moment Grundstücke veräußert. Dies wäre in den meisten Fällen die günstigste Konstellation.

Wichtige Punkte, die bei der Bauplatzsuche unbedingt zu beachten sind
Ist ein schönes Baugrundstück gefunden, stellt sich dem zukünftigen Bauherren die Frage, ob das Grundstück überhaupt bebaut werden kann bzw. darf. Prüfen Sie, ob es sich um ausgewiesenes Bauland nach § 30 oder § 34 des Baugesetzbuches (BauBG) handelt, das ohne Einschränkung für den Bau eines Eigenheims geeignet ist. Findet sich das Baugrundstück nicht in einem ausgewiesenen Baugebiet, sollten Sie eine Bauvoranfrage an Ihre Gemeinde richten. Die Baubehörde gibt Ihnen rechtsverbindliche Auskünfte zur Bebaubarkeit des Grundstücks.

Handelt es sich lediglich um sog. Bauerwartungsland, lassen Sie lieber die Finger von dem Kauf. Diese Flächen sind im Flächennutzungsplan der Kommune langfristig zwar als Bauland vorgesehen, es existiert aber noch kein Bebauungsplan. Die Realisierung Ihres Vorhabens könnte sich auf Jahre hinaus verzögern. Existiert für das Grundstück ein rechtsgültiger Bebauungsplan, so weiß der Bauherr, was auf ihn zukommt. Dieser Plan regelt oft die Feinheiten von Erdgeschoss- und Fußbodenhöhe bis Dachneigung, von Geschossflächenzahl bis zur Firstausrichtung sowie der Art und Farbe des Dachs.

Einige Bebauungspläne machen auch nur minimale Vorgaben: oft darf man sogar ein Schwedenhaus neben ein toskanisches Landhaus bauen. Wie einheitlich die Bebauung sein soll, kann jede Gemeinde im Bebauungsplan selbst festlegen. Grundsätzlich gilt: je geringer die Nachfrage nach Baugrundstücken in einer Gemeinde ist, desto größer sind meist auch die gestalterischen Freiheiten für die Immobilie.

Hinzu kommt ein weiterer wichtiger Punkt: ungünstige Bodenbeschaffenheiten können erhebliche Kosten nach sich ziehen. Hoher Grundwasserstand, Moorreste im Untergrund, Flugsand oder Aufschüttungen aus früherer Zeit erfordern zusätzliche Maßnahmen wie zum Beispiel eine Pfahlgründung zur besseren Standfestigkeit oder besondere Abdichtungsmaßnahmen am Gebäude.

Holen Sie im Zweifel vor dem Kauf ein Bodengutachten ein. Hinweise auf Probleme gibt es, wenn zum Beispiel das Grundwasser dicht unter der Oberfläche ansteht, wenn Schichtenwasser im Untergrund fließt oder der Grund wenig tragfähig erscheint. Hier würde sich die Gründung und auch der Kellerbau wesentlich verteuern. Für ein Bodengutachten müssen Sie Kosten in Höhe von 800 bis 2.000 Euro einkalkulieren. Ein Bodengutachten ist weniger wichtig, wenn das Grundstück im Bereich eines rechtskräftigen Bebauungsplans liegt, denn hier wurde der Baugrund in kritischen Lagen in der Regel bereits vorab geprüft.

Inspizieren Sie die nähere Umgebung mehrmals unter der Woche, um die Lautstärke des Verkehrs zu prüfen – am besten zu verschiedenen Zeiten. Finden sich Industriebetriebe in der Nähe des Grundstücks oder beeinträchtigen Flug-, Bahn- oder Straßenlärm die Wohnqualität, vermindert sich der Wert des Baugrundstücks. Achten Sie auf ein Grundstück in einem ruhigen Umfeld mit guter Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel. Auch Geschäfte, Schulen, Ärzte, Kultur- und Freizeitangebote sollten in der Nähe sein. Die Bau- und Umweltämter am Ort teilen Ihnen mit, ob in nächster Zeit größere Bauvorhaben anstehen.

Finden sich auf Ihrem Baugrundstück Versorgungsleitungen oder Masten, können diese die Bebaubarkeit Ihres Grundstücks stark einschränken. Erkundigen Sie sich nach der sog. Baulast, also den „Rechten Dritter“, bei dem ein Notar, die Vorbereitung der Kaufvertragsurkunde das Grundbuch einsieht. In einigen Bundesländern erfahren Sie diese Belastungen aus dem Baulastenverzeichnis bei der zuständigen Baubehörde.

Sicher gehen Sie, wenn keine Leitungs- und Wegerechte eingetragen sind und es auch hinsichtlich der Eigentumsverhältnisse keine Widersprüche gibt. Vorsicht ist geboten, wenn Ihr Bauland nahe an Bau- oder Naturdenkmälern liegt. Dann sollten Sie sich auf jeden Fall nach eventuellen rechtlichen Einschränkungen erkundigen.

Ein Grundbuchauszug liefert außerdem Hinweise auf Aktivitäten früherer Eigentümer. Stand z. B. auf dem Grundstück früher eine Kfz-Reparaturwerkstatt, eine Tankstelle oder eine Reinigung, finden sich eventuell Überbleibsel auf dem Grundstück. Dies gilt auch für Handwerks- oder Produktionsbetriebe oder gar die Nutzung als Mülldeponie. Auch die Eigentümer von Nachbargrundstücken geben Ihnen Auskunft über die frühere Nutzung. Im Zweifel nehmen Sie entweder Abstand vom Kauf oder treffen Haftungs-Regelungen im Kaufvertrag.

Alternative zum Grundstückskauf: Erbbaurecht
Eine Alternative zum Grundstückskauf ist das Erbbaurecht. Der Bauherr pachtet dabei von einem Erbpachtgeber – meist sind das kirchliche Einrichtungen – Bauland. Vorteil: Es fallen keine Kosten für den Erwerb des Grundstücks an. Allerdings ist für die gesamte Laufzeit – meist 99 Jahre – ein Erbbauzins zu zahlen. Üblich ist ein Erbbau-Zinssatz von vier bis sechs Prozent.

© Autor: Dietmar Kern