Begehrte Objekte

Marktbericht Deutschland, 2021
Ferienimmobilien

Ranking der Kaufpreise

Sehr gute Lage – Ferienwohnungen

Ferienwohnungen in den schönsten Urlaubsorten des Landes sind gefragt wie nie. Käufer schätzen insbesondere die Unabhängigkeit beim Urlaubmachen, wenn man selbst der Eigentümer der Unterkunft ist. Die Vermiet­barkeit von Ferienwohnungen in Deutschland ist zudem hervorragend. Vor allem die Wertentwicklung solcher Objekte zeigt aber, dass der Kauf auch zu hohen Preisen ein lohnendes Investment sein kann. Die Nachfrage nach Ferienwohnungen in Urlaubsregionen Deutschlands wird auf absehbare Zeit nicht sinken.

Spitzenpreise auf Nordseeinseln und an bayerischen Seen
Wohnungen mit direktem Blick aufs Meer, einen See oder die Berge und hervorragender Anbindung an touristische Infrastruktur fallen in die oberste Preiskategorie. Das höchste Preisniveau ist auf den Nordseeinseln Sylt, Norderney und Juist sowie am bayerischen Tegernsee und im Starnberger Fünf-Seen-Land zu finden. Ganz besondere Wohnungen erreichen hier Quadratmeterpreise von bis zu 20.000 EUR, teilweise sogar höher. Auch für gewöhnliche Objekte in Toplage liegt das Preisniveau höher als in den beliebtesten Lagen der Metropolen. So werden an der Ostsee auf Rügen, in Kühlungsborn und an der Lübecker Bucht (Timmendorfer Strand und Travemünde) sowie an der deutschen Bodenseeküste teilweise Preise von bis zu 10.000 EUR/m2 erreicht. Bei den Einstiegspreisen in einfacheren Lagen gibt es ebenfalls erhebliche regionale Unterschiede. Auf beliebten Inseln wie Norderney ist der Strand nie weit weg und das Angebot in jeder Lage rar, daher gibt es hier nur noch in Ausnahmefällen Wohnungen unter 10.500 EUR/m2 zu erwerben. In anderen Regionen wie beispielsweise Büsum, Rügen oder Grömitz gibt es mit einigem Abstand zum Strand hingegen auch noch teilweise Objekte unter 3.000 EUR/m2. Trotz des bereits viel höheren Preis­niveaus stiegen die Preise für Ferienwohnungen vielerorts weiterhin stark. Einige Gemeinden versuchen Zweitwohnsitze durch Restriktionen zu limitieren, wodurch das Angebot noch stärker begrenzt wird. Der langjährige eindeutige Verkäufermarkt sorgt für niedrige Risiken für Eigentümer.

Starke Wertentwicklung
Ferienwohnungen werden auch bei jüngeren Menschen immer beliebter. Durch gute Finanzierungsmöglich­keiten beim aktuellen Niedrigzinsniveau gibt es zunehmend junge Familien als Käufer von Ferien­wohnungen. Teilweise werden auch Ferienwohnungen von mehreren Familien gemeinsam erworben und anschließend abwechselnd genutzt. Darüber hinaus werden immer mehr Wohnungen teilweise oder durch­gehend vermietet. Neben den Mieteinnahmen profitieren die Eigentümer von der Wertentwicklung. Eine Ferienwohnung auf Norderney kostete 2013 noch zwischen 5.500 und 14.000 EUR/m2 – heute sind es 10.500 bis 20.000 EUR/m2. In Garmisch-Partenkirchen stieg die Preisspanne von 2.000 bis 6.000 auf 5.000 bis 10.000 EUR/m2.

Eigener Luxus und Komfort
Ferienwohnungen in Deutschland haben mehrere Vorteile für Eigentümer gegenüber Objekten im Ausland: Die Anreise ist kurz und vergleichsweise umweltfreundlich. Zudem ist es deutlich leichter, die Vermietung in der eigenen Sprache, eigenen Währung und mit der Gesetzgebung des eigenen Landes zu organisieren. Eine Ferienwohnung bietet auch gegenüber dem Hotel einige Vorteile, die Käufer überzeugen: Eine eigene Ferien­wohnung bedeutet Freiheit und Unabhängigkeit. Sie bietet die Möglichkeit, sich im Urlaub wie zu Hause zu fühlen – Luxus und Komfort entsprechen den eigenen Ansprüchen. Dazu kommt eine hohe Flexibilität, die einen spontanen Urlaub stressfrei ermöglicht. Besonders beliebt sind Ferienwohnungen und -häuser auch bei Haustierbesitzern. Für viele Käufer spielt es eine große Rolle, den Hund mit in den Urlaub nehmen zu können. Die ausreichende Verfügbarkeit von PKW-Stellplätzen an der Wohnung ist ebenfalls von Bedeutung.

Ranking der Kaufpreise

Sehr gute Lage – Ferienhäuser

Ein traumhaftes Reetdachhaus in den Dünen, ein Holzhaus mit eigenem Seezugang oder ein luxuriöses Chalet mit Bergpanorama – Ferienhäuser sind besondere Immobilien, die Träume und Sehnsüchte bedienen. Für ein eigenes Haus in den schönsten Ecken des Landes sind Käufer daher auch bereit besondere Liebhaberpreise zu bezahlen. Das Jahr 2020 hat bei noch mehr Menschen den Wunsch nach einem Zweitwohnsitz im Grünen oder am Wasser hervorgerufen. Gleichzeitig sorgt das niedrige Zins­niveau für gute Finanzierungsbedingungen. Die Spitzen­preise für die schönsten Häuser sind daher in 20 der 29 von Engel & Völkers untersuchten Regionen noch einmal angestiegen.

Luxusimmobilien begehrt
Im Premiumsegment der Ferienimmobilien, der absoluten Ausnahmeobjekte, trieb die Nachfrage die Preise noch einmal an. Luxuriöse Zweitwohnsitze auf Sylt bleiben dabei in einer eigenen preislichen Liga. Für ganz besondere Liebhaberobjekte können hier Preise von bis zu 28 Mio. EUR aufgerufen werden. In Bayern sind am Starnberger See und am Tegernsee Höchstpreise bis 20 Mio. EUR möglich. Gerade am Tegernsee gab es noch einmal einen deutlichen Preissprung. Solche Top-Objekte in bester Lage kommen jedoch nur selten auf den Markt. Wenn sich langjährige Eigentümer von ihren Schmuckstücken trennen, profitieren sie zumeist von einer starken Wertentwicklung und können Gewinne erzielen, obwohl sie die Objekte nie vermietet haben. Ferienhäuser in der höchsten Preisklasse werden zumeist exklusiv zur Eigennutzung erworben. In mittlerer und einfacher Lage sind die Preise in den untersuchten Orten ebenfalls deut-
lich gestiegen. Besonders signifikant fielen die Preissprünge in diesen Kategorien beispielsweise in Timmendorfer Strand, St. Peter-Ording, auf Fehmarn und im Allgäu aus.

Knappes Angebot bleibt Preistreiber
Die sehr gute Lage beschränkt sich meist auf Objekte direkt am Wasser oder mit Meerblick sowie in den schönsten Alpenlagen. Da diese Fläche gerade auf den Inseln äußerst begrenzt ist und der Neubau von Zweitwohnsitzen häufig strikt reguliert wird, bleibt das Angebot auf absehbare Zeit sehr klein. Wenn ein solches Traum­objekt auf den Markt kommt, ist die Nachfrage riesig und treibt entsprechend die Preise in die Höhe. In weitläufigen Gebieten auf dem Festland sind die Preise daher noch moderater. Ruhige Lagen abseits der beliebtesten Hotspots rücken jedoch zunehmend stärker in den Fokus, weshalb die Preise für abgelegene Häuser nun deutlicher steigen als in den typischen Ferienorten. Die Schlei-Region in Schleswig-Holstein, das Allgäu, die Mecklenburgische Seenplatte oder auch die Küsten­regionen um Wismar oder Büsum sind Beispiele dafür. Eine gute Erreichbarkeit und eine stabile Internetver­bindung sind jedoch auch für solche Häuser ein Muss.

Gefragt sind besonders große Häuser, die Platz bieten, um auch Freunde oder Angehörige mitzubringen. Auch Garten und Terrasse sowie eine hochwertige Innenausstattung sind beliebt – man möchte auf nichts verzichten müssen. Unverändert ist die hohe Nachfrage nach Reetdachhäusern an den Küsten. Diese Objekte bieten einen besonderen Charme und vermitteln bei Eigentümern und Mietern direkt ein Urlaubsgefühl. Moderne Häuser mit großen Fensterfronten, die für lichtdurchflutete Räume sorgen, sind ebenfalls beliebt. Ein neuer Trend aus dem Ausland ist es, Ferienhäuser zu kaufen, die Teil einer Appartement­anlage sind. Die Immobilien werden dann vom Betreiber der Anlage inklusive Residential Services vermietet. Gäste erwartet dort ein Aufenthalt wie in einer Hotelanlage. Die Eigentümer müssen sich um wenig kümmern und können mit hohen Auslastungs­quoten rechnen.

Gute Lage – Ferienwohnungen und -häuser

Mittlere und einfache Lage –
Ferienwohnungen und -häuser

Ratgeber

Vermietung & Rendite

Ein Großteil privater Ferienimmobilien wird zeitweilig auch an Urlauber vermietet. Die Zahl der einzig zur Eigennutzung erworbenen Objekte nimmt seit mehreren Jahrzehnten ab und ist inzwischen vor allem im Luxussegment noch weit verbreitet. In Norddeutschland ist der Anteil der zumindest teilweise vermieteten Ferienimmobilien deutlich höher als in Süddeutschland, wo weiterhin der Kauf zur Eigennutzung überwiegt. Durch die Kombination aus Vermietung und Eigennutzung lassen sich häufig laufende Kosten decken oder die Finanzierung tilgen. Bei einer gewissen Auslastung ist langfristig auch eine Gewinnerzielung möglich.

Die Renditen beim Neukauf einer Ferienimmobilie bewegen sich derzeit meist zwischen 2 und 5 %. Bei günstigen Kaufpreisen und ganzjähriger Vermietung sind auch Renditen von bis zu 6 % möglich. Bei Top-Objekten, für die Liebhaberpreise aufgerufen werden, liegen sie zwischen 0,5 und 2,5 %. Nach den Kaufpreisanstiegen der vergangenen Jahre werden aber auch vielerorts die Mieten weiter steigen. Die höchsten Auslastungsquoten werden generell in den Top-Lagen, beispielsweise in Strandnähe, erreicht. Daher ist es in einfachen Lagen trotz niedrigerer Kaufpreise nicht unbedingt leichter, hohe Renditen zu erzielen. In den Ferienorten, in denen es Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants und auch Angebote für Schlechtwetter-Aktivitäten gibt, sind die Mieten ebenfalls hoch. Der durch die Corona-Pandemie verstärkte Trend zu ruhigen, abgelegenen Lagen könnte jedoch auch die Mieten außerhalb der Ferienorte deutlich steigen lassen. Der Immobilienverband Deutschland (IVD) bezeichnet eine Ferienimmobilie bereits ab 17 Wochen Belegung als lohnenswerte Investition.

Interessante Einblicke in das Vermietungsverhalten gibt die „Marktstudie private Ferienimmobilien 2020“, die von der FeWo gemeinsam mit Engel & Völkers im Januar 2020 umgesetzt wurde und bei der 1.696 Ferienimmo­bilienbesitzer zur Vermietung ihrer Objekte konsultiert wurden. 36 % der Befragten gaben an, Eigennutzung und Vermietung zu mischen. Die Vermietungsdauer lag der Befragung nach in Deutschland bei durchschnittlich 27 Wochen, was etwas mehr als der Hälfte eines Jahres entspricht. Die dabei generierten Mieteinnahmen von durchschnittlich 12.800 EUR im Jahr liegen dabei weit höher als jährliche Mieteinnahmen in einer durchgängig vermieteten durchschnittlichen Großstadtwohnung.

Bestimmung der Miethöhe
Neben der Lage, deren Einfluss am besten durch Vergleichsmieten in der Umgebung herauszufinden ist, spielen auch weitere Faktoren eine Rolle bei der Findung der richtigen Miethöhe. Eine besonders hochwertige Einrichtung, die einen luxuriösen Komfort bietet, lässt auch höhere Mietforderungen zu. Viele Eigentümer führen außerdem alle paar Jahre Maßnahmen durch, die die Attraktivität ihrer Immobilie erhöhen. Häufig wird direkt nach dem Kauf eine Sanierung in Betracht gezogen. Bei der Findung der Miethöhe ist auch die Saiso­nalität zu bedenken. Mieten zur Hauptsaison können erheblich höher sein, gleichzeitig kann eine überhöhte Miete zu fehlender Auslastung in der wichtigen Hauptsaison führen. Für die Nebensaison ist es wichtig, das richtige Mittelmaß aus Miete und Auslastungsquote zu finden. 34 % der Eigentümer gaben in der FeWo-direkt-Eigen­tümerbefragung an, dass sie 2020 die Mieten erhöht haben.

Gäste wünschen Buchungsflexibilität
Neben schnellem Internet und hohem Komfort kann eine familienfreundliche oder haustierfreundliche Einrichtung die Zielgruppe vergrößern. Auch Wellness-­Elemente oder zusätzliche Services sind beliebt. Einige Gäste suchen nach Ferienimmobilien, bei denen An- und Abreisedatum flexibel ausgewählt werden können und auch Kurzurlaube möglich sind. Die Nutzung von Online-Buchungsplattformen ist inzwischen fast unumgänglich, auch Online-Bezahlung ist für viele Gäste ein wichtiges Kriterium. Durch die aktuelle Situation ist zahlreichen Gästen auch die kurzfristige Stornierbarkeit einer Buchung besonders wichtig.