Wo gehobelt wird, fallen Späne: ob bei Renovierungen, Neubauten oder Reparaturen. In all diesen Fällen drängt sich ein Problem stets in den Vordergrund: Wer ersetzt durch Handwerker entstandene Schäden, wann haftet ein Handwerksunternehmen und wann der Eigentümer?

Der Werkvertrag als Rechtsgrundlage
Geht es um handwerkliche Arbeiten, liegt rechtlich stets ein Werkvertrag vor. Was bedeutet: Die Arbeit ist entsprechend den festgelegten Positionen aus diesem Vertrag durchzuführen. Ferner trifft sowohl den Handwerker als auch das Handwerksunternehmen eine Schutz- und Sorgfaltspflicht und muss von daher Sorge tragen, dass der Kunde bzw. Personen aus dem Nachbarhaus nicht während den Arbeiten gefährdet, diese sogar verletzt oder deren Sachen beschädigt werden.

Auch wenn ein Handwerker Fähigkeiten besitzen sollte, die von Profis zu erwarten sind, kann es immer mal passieren, dass nicht alles glatt läuft. In diesen Fällen reicht dann auch eine sorgfältige Auswahl des Handwerksbetriebes nicht aus, um die Haftung komplett auszuschließen. Und dann wird jede Instandsetzung oder Reparatur potenziell zu einem Risiko für den Eigentümer.

Eigentumsverletzungen durch den Handwerksbetrieb
Spätestens jetzt wirft sich die Frage auf: „Wann liegt eine zum Schadenersatz verpflichtende Eigentumsverletzung des Handwerksbetriebes bzw. dessen Erfüllungsgehilfen vor?“ Das ist grundsätzlich immer dann der Fall, wenn entsprechende (Ab-)Sicherungsmaßnahmen unterlassen werden. Und: Kann eine Reparatur trotz Beachtung aller Sorgfaltspflichten nicht ohne Beschädigung durchgeführt werden, steht der Handwerker in der Pflicht, den Eigentümer auf dieses Risiko aufmerksam zu machen. In allen anderen Fällen liegt rechtlich eine Pflichtverletzung gem. § 241 Abs. 2 BGB vor.
Und für diesen Fall hat ein Eigentümer Anspruch auf Schadenersatz gem. den §§ 280 ff. BGB i.V.m. § 249 BGB. Ferner ist ein Handwerksbetrieb dazu verpflichtet, „… den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre.“ Was wiederum bedeutet: Die fehlerhaften Arbeiten müssen nunmehr fachgerecht nachgeholt werden.

Eigentümer sollten in diesen Fällen umgehend aus Beweisgründen den Handwerksbetrieb nachweislich schriftlich unter genauer Beschreibung des Schadens aufmerksam machen und unter angemessener Fristsetzung die Behebung fordern. Hilfreich ist es zudem, Fotos anzufertigen bzw. den Schaden durch Dritte (z. B. Nachbarn) schriftlich bezeugen zu lassen. Dabei nicht vergessen: Die dreijährige Verjährungsfrist für Schadenersatzansprüche gem. den §§ 195 ff. BGB.
Hinweis: Bei der regelmäßigen Frist von 3 Jahren beträgt diese absolute Verjährungsfrist 10 Jahre, im Falle von Schadenersatzansprüchen aufgrund von Verletzungen des Körpers, der Gesundheit oder der Freiheit beträgt sie 30 Jahre.

Vom Grundsatz her haftet stets der Auftragnehmer
Trotz Werkvertrag müssen durch den Auftragnehmer bzw. das Handwerksunternehmen auch die sog. Nebenpflichten eingehalten werden. D. h. der Auftragnehmer hat auf die Interessen des Auftraggebers (also des Eigentümers) Rücksicht zu nehmen. Tritt dennoch eine Pflichtverletzung ein, haftet der Auftragnehmer grundsätzlich für entstandene Schäden.

Zu entsprechenden Konflikten kommt es allerdings immer dann, wenn derjenige, der den Schaden verursacht hat, nicht derjenige ist, der auch für den Schaden haftet und trotzdem dafür aufkommen muss. Was rechtlich bedeutet: Für Schäden geradestehen ist nicht gleichzusetzen mit Schadenersatzansprüchen. Denn wer letztlich bezahlen muss, das hängt vielmehr vom jeweiligen Schadensereignis ab.

Haftungsregelung nach § 278 BGB
Gemäß § 278 BGB liegt die Haftung gegenüber dem Auftraggeber für alle Schäden, die durch Handwerksunternehmen, dessen Mitarbeiter oder andere von diesem beauftragte Personen bei der Ausführung eines Auftrags verursachen, beim Auftragsnehmer, also beim Handwerksunternehmen (sog. Vertragspartner des Auftraggebers/Eigentümers). Dies gilt auch für den Fall, dass ein Handwerksbetrieb bestimmte Arbeiten an ein Subunternehmen überträgt (sog. Erfüllungsgehilfe). Im Schadensfalle ist dann derjenige Handwerksbetrieb, mit dem der Auftraggeber einen Vertrag geschlossen hat, als direkter Ansprechpartner auch zum Schadenersatz verpflichtet.

Wer bezahlen muss, hängt vom Schaden ab
Insbesondere in Wohnräumen stehen immer mal wieder Renovierungsmaßnahmen an, teils durch den Bewohner selbst oder durch den Vermieter initiiert. Beispiel: Ein Mieter hat den Wunsch, seine Wohnung neu zu gestalten. Möglich ist aber auch, dass etwaige Schäden ausgebessert werden müssen oder der Vermieter eine Wohnung komplett neu renovieren will, bevor sein neuer Mieter einzieht. Vor allem dann, wenn umfangreichere Maßnahmen oder spezielle Arbeiten auf dem Programm stehen, werden vielfach Handwerker damit beauftragt.
Nun kann es aber durchaus einmal passieren, dass nicht alles glatt läuft. So kann z. B. eine zu fest angezogene Schraube einen unschönen Sprung in der neuen Glasduschwand zur Folge haben, die eben reparierte Geschirrspülmaschine kann einen Wasserschaden verursachen, der Handwerker kann beim Bohren eine Stromleitung treffen oder der schwere Werkzeugkoffer kann tiefe Kratzer im Parkett hinterlassen. Spätestens dann stellt sich die Frage, wer eigentlich für diese Schäden aufkommt.

Ein Handwerksbetrieb kann sich das Geld für die Schadensregulierung jedoch unter Umständen anteilig oder vollständig von demjenigen zurückholen, der den Schaden verursacht hat. Im Zusammenhang mit der Arbeitnehmerhaftung wird dabei zwischen leichter, mittlerer und grober Fahrlässigkeit unterschieden. Leichte Fahrlässigkeit ist gegeben, wenn ein Handwerker bspw. bei der Montage eines Türgriffs abrutscht und dabei einen kleinen Kratzer im Holz verursacht.

In derartig gelagerten Fällen kann der Handwerker rechtlich nicht in Haftung genommen werden. Lässt ein Handwerker hingegen die gebotene Sorgfaltspflicht außer Acht, obwohl er weiß, dass er einen Schaden verursachen könnte, liegt in jedem Falle eine mittlere Fahrlässigkeit vor. Dies wäre etwa dann der Fall, wenn ein Handwerker weiß, dass Strom- oder Wasserleitungen durch eine Wand laufen und er trotzdem – ohne vorherige Prüfung – den Bohrer ansetzt.

Entsteht dadurch ein Schaden, kann der Arbeitgeber einen Teil des Schadens vom Arbeitnehmer verlangen. Wie die Kosten dabei aufgeteilt werden, hängt unter anderem von der Schadenshöhe, dem Einkommen und der Position des Arbeitnehmers ab. Zudem spielt die sog. Gefahrgeneigtheit der Tätigkeit eine entscheidende Rolle. Damit ist gemeint, wie groß das Risiko ist, dass bei der jeweiligen Arbeit ein Schaden entstehen könnte.

Grobe Fahrlässigkeit liegt hingegen immer dann vor, wenn ein Handwerker seine Sorgfaltspflichten in hohem Maße vernachlässigt hat. Ist ein Handwerker bspw. angetrunken und kommt deshalb ins Stolpern, wobei er mit der Leiter eine Fensterfront einschlägt, muss er den Schaden stets aus eigener Tasche bezahlen. Um einen Arbeitnehmer jedoch vor einem finanziellen Ruin zu bewahren, sieht die Rechtsprechung Grenzen für Schadensersatzansprüche vor.

Meist beläuft sich die Haftungsquote auf drei bis vier Monatsgehälter. Bei erheblichem Verschulden können die Gerichte dem Arbeitnehmer aber auch deutlich höhere Zahlungen auferlegen. Teilweise kann es aber auch sein, dass die Betriebshaftpflichtversicherung einspringt und den grob fahrlässig verursachten Schaden reguliert.

Verursacht hingegen ein Mitarbeiter oder ein Auszubildender des beauftragten Betriebs einen Schaden, dann haftet stets der Betrieb. Tritt bspw. ein Küchenmonteur bei der Anbringung der Schränke versehentlich auf die Cerankochfelder des Herds, die daraufhin platzen, dann richtet der Auftraggeber seine Ersatzansprüche an den Betrieb und nicht an dessen Mitarbeiter.

Kein Schadenersatz ohne Fahrlässigkeit oder Verschulden
Passieren Schäden durch Zufall oder ist der Auftraggeber selbst für den Schaden verantwortlich, ist das Handwerksunternehmen nicht verpflichtet, Ersatz zu leisten. Beispiel: Bricht im Zuge einer Dachsanierung ein tragender Balken wegen des morschen Holzes ein, bleibt der Eigentümer auf dem Schaden sitzen.

Nichts anderes gilt für den Fall, wenn einem Handwerker falsche Pläne oder Instruktionen übermittelt wurden und dieser den Fehler nicht erkennen konnte. Dennoch muss ein Unternehmer sein Handwerk verstehen. Denn Fehler in der Planung oder bei der Durchführung einer Reparaturarbeit sind daher regelmäßig mit einem Verschulden verbunden, weshalb Ersatz zu leisten sein wird.

Keine Regel ohne Ausnahme
Bei einem Handwerker, der regelmäßig auf Gerüsten oder auf Dächern arbeitet, besteht entsprechend ein höheres Schadensrisiko als bei Personen, die am Schreibtisch arbeiten. Dieses erhöhte
Risiko sollte ein Handwerksbetrieb durch eine Betriebshaftpflicht-Versicherung absichern. Eigentümer sollten sich daher unbedingt eine Kopie sowie den letzten Zahlungseingang vorweisen lassen. Denn Policen werden ungültig, wenn keine Beiträge mehr fließen.

Handwerker hingegen sorgen für solche Fälle mit einer Berufshaftpflicht vor. Doch anders als bei Architekten oder Anwälten sind Handwerker gesetzlich nicht dazu verpflichtet, eine solche Berufshaftpflicht-Versicherung abzuschließen. Kommt es dann zu einem Schaden, muss der Auftraggeber (in diesem Falle der Grundstücks-/Eigentümer) zahlen, wenn bei dem Handwerker selbst nichts zu holen ist.
So geschehen in einem vor dem BGH verhandelten Fall (Az. VZ 311/16). Hier musste ein Grundstückseigentümer für einen Brandschaden haften, der durch Arbeiten an seinem Dach entstanden ist. Tenor des Gerichts: „Auf ein Verschulden komme es dabei nicht an, entscheidend sei der Anspruch auf einen nachbarrechtlichen Ausgleich, der sich aus § 906 BGB herleitet. Ein solcher Fall ist also immer dann gegeben, wenn von einem Grundstück eine rechtswidrige Einwirkung (im Urteilsfall ein Feuer) auf ein anderes Grundstück ausgeht, die der Besitzer des betroffenen Grundstücks nicht dulden muss bzw. nicht unterbinden kann.

Dann kommt es nicht mehr darauf an, ob der Auftraggeber (Eigentümer) bei der Auswahl des Handwerkers Sorgfaltspflichten verletzt hat oder nicht. Doch was bedeutet ein solches Urteil für Hausbesitzer? Die Rechtssprechung des BGH stellt Hauseigentümer unter Umständen vor teure Probleme, wenn die sorgfältige Wahl eines Handwerkers nicht ausreicht, um die Haftung auszuschließen. In diesen Fällen ist sowohl jede Instandsetzung als auch eine Reparatur riskant.
Immerhin sind Handwerker auch Menschen, und Menschen machen nun einmal Fehler – doch eben diese fallen einem Hauseigentümer nicht immer auf. Auch dann nicht, wenn er die Arbeiten permanent selbst überwacht. Passiert dann ein Fehler und das Nachbargrundstück wird in Mitleidenschaft gezogen, muss der Hauseigentümer dafür geradestehen. Zwar kann ein Hauseigentümer versuchen, die Kosten anschließend von dem Handwerker einzuklagen. Doch dies ist nur dann möglich, wenn dieser auch zahlungsfähig ist.

Fazit
Wer ein Handwerksunternehmen beauftragt, muss für Schäden aufkommen, wenn der Handwerker bzw. das Handwerksunternehmen pfuscht und keine Berufs- bzw. Betriebshaftpflicht-Versicherung vorweisen kann. Denn mit dem Auftrag hat stets der Eigentümer eine Gefahrenquelle geschaffen. Ist ein Missgeschick bei der Auftragsausführung passiert, dann liegt die Beweislast grundsätzlich beim Geschädigten. Er muss letztlich darlegen und beweisen, dass ein Betrieb bei der Auftragsausführung einen Schaden verursacht hat.
© Autor: Dietmar Kern

Wichtige Punkte, die bei der Bauplatzsuche unbedingt zu beachten sind
Ist ein schönes Baugrundstück gefunden, stellt sich dem zukünftigen Bauherren die Frage, ob das Grundstück überhaupt bebaut werden kann bzw. darf. Prüfen Sie, ob es sich um ausgewiesenes Bauland nach § 30 oder § 34 des Baugesetzbuches (BauBG) handelt, das ohne Einschränkung für den Bau eines Eigenheims geeignet ist. Findet sich das Baugrundstück nicht in einem ausgewiesenen Baugebiet, sollten Sie eine Bauvoranfrage an Ihre Gemeinde richten. Die Baubehörde gibt Ihnen rechtsverbindliche Auskünfte zur Bebaubarkeit des Grundstücks.

Handelt es sich lediglich um sog. Bauerwartungsland, lassen Sie lieber die Finger von dem Kauf. Diese Flächen sind im Flächennutzungsplan der Kommune langfristig zwar als Bauland vorgesehen, es existiert aber noch kein Bebauungsplan. Die Realisierung Ihres Vorhabens könnte sich auf Jahre hinaus verzögern. Existiert für das Grundstück ein rechtsgültiger Bebauungsplan, so weiß der Bauherr, was auf ihn zukommt. Dieser Plan regelt oft die Feinheiten von Erdgeschoss- und Fußbodenhöhe bis Dachneigung, von Geschossflächenzahl bis zur Firstausrichtung sowie der Art und Farbe des Dachs.

Einige Bebauungspläne machen auch nur minimale Vorgaben: oft darf man sogar ein Schwedenhaus neben ein toskanisches Landhaus bauen. Wie einheitlich die Bebauung sein soll, kann jede Gemeinde im Bebauungsplan selbst festlegen. Grundsätzlich gilt: je geringer die Nachfrage nach Baugrundstücken in einer Gemeinde ist, desto größer sind meist auch die gestalterischen Freiheiten für die Immobilie.

Hinzu kommt ein weiterer wichtiger Punkt: ungünstige Bodenbeschaffenheiten können erhebliche Kosten nach sich ziehen. Hoher Grundwasserstand, Moorreste im Untergrund, Flugsand oder Aufschüttungen aus früherer Zeit erfordern zusätzliche Maßnahmen wie zum Beispiel eine Pfahlgründung zur besseren Standfestigkeit oder besondere Abdichtungsmaßnahmen am Gebäude.

Holen Sie im Zweifel vor dem Kauf ein Bodengutachten ein. Hinweise auf Probleme gibt es, wenn zum Beispiel das Grundwasser dicht unter der Oberfläche ansteht, wenn Schichtenwasser im Untergrund fließt oder der Grund wenig tragfähig erscheint. Hier würde sich die Gründung und auch der Kellerbau wesentlich verteuern. Für ein Bodengutachten müssen Sie Kosten in Höhe von 800 bis 2.000 Euro einkalkulieren. Ein Bodengutachten ist weniger wichtig, wenn das Grundstück im Bereich eines rechtskräftigen Bebauungsplans liegt, denn hier wurde der Baugrund in kritischen Lagen in der Regel bereits vorab geprüft.

Inspizieren Sie die nähere Umgebung mehrmals unter der Woche, um die Lautstärke des Verkehrs zu prüfen – am besten zu verschiedenen Zeiten. Finden sich Industriebetriebe in der Nähe des Grundstücks oder beeinträchtigen Flug-, Bahn- oder Straßenlärm die Wohnqualität, vermindert sich der Wert des Baugrundstücks. Achten Sie auf ein Grundstück in einem ruhigen Umfeld mit guter Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel. Auch Geschäfte, Schulen, Ärzte, Kultur- und Freizeitangebote sollten in der Nähe sein. Die Bau- und Umweltämter am Ort teilen Ihnen mit, ob in nächster Zeit größere Bauvorhaben anstehen.

Finden sich auf Ihrem Baugrundstück Versorgungsleitungen oder Masten, können diese die Bebaubarkeit Ihres Grundstücks stark einschränken. Erkundigen Sie sich nach der sog. Baulast, also den „Rechten Dritter“, bei dem ein Notar, die Vorbereitung der Kaufvertragsurkunde das Grundbuch einsieht. In einigen Bundesländern erfahren Sie diese Belastungen aus dem Baulastenverzeichnis bei der zuständigen Baubehörde.

Sicher gehen Sie, wenn keine Leitungs- und Wegerechte eingetragen sind und es auch hinsichtlich der Eigentumsverhältnisse keine Widersprüche gibt. Vorsicht ist geboten, wenn Ihr Bauland nahe an Bau- oder Naturdenkmälern liegt. Dann sollten Sie sich auf jeden Fall nach eventuellen rechtlichen Einschränkungen erkundigen.

Ein Grundbuchauszug liefert außerdem Hinweise auf Aktivitäten früherer Eigentümer. Stand z. B. auf dem Grundstück früher eine Kfz-Reparaturwerkstatt, eine Tankstelle oder eine Reinigung, finden sich eventuell Überbleibsel auf dem Grundstück. Dies gilt auch für Handwerks- oder Produktionsbetriebe oder gar die Nutzung als Mülldeponie. Auch die Eigentümer von Nachbargrundstücken geben Ihnen Auskunft über die frühere Nutzung. Im Zweifel nehmen Sie entweder Abstand vom Kauf oder treffen Haftungs-Regelungen im Kaufvertrag.

Alternative zum Grundstückskauf: Erbbaurecht
Eine Alternative zum Grundstückskauf ist das Erbbaurecht. Der Bauherr pachtet dabei von einem Erbpachtgeber – meist sind das kirchliche Einrichtungen – Bauland. Vorteil: Es fallen keine Kosten für den Erwerb des Grundstücks an. Allerdings ist für die gesamte Laufzeit – meist 99 Jahre – ein Erbbauzins zu zahlen. Üblich ist ein Erbbau-Zinssatz von vier bis sechs Prozent.

© Autor: Dietmar Kern