Die Gründe für räumliche Veränderungen können vielfältig sein: das Einfamilienhaus im Grünen ist über die Jahre zur Belastung geworden, denn mit zunehmendem Alter fällt die Gartenpflege immer schwerer. Oder: das Haus ist viel zu groß, seit die Kinder ausgezogen sind und die Treppe in den ersten Stock könnte bald zu einem Problem werden. Nicht wenige ältere Hausbesitzer kommen so oder so ähnlich zu dem Schluss, dass es vielleicht angebracht wäre, über einen Umzug in eine Eigentumswohnung nachzudenken. In diesen Fällen könnte als Alternative zum Kauf oder Verkauf auch der Immobilientausch eine Option darstellen.
Um zu tauschen, hinterlegen Interessenten bei einem Makler sowohl ein Profil ihrer zu verkaufenden Immobilie als auch des Wunschobjekts. Egal, ob in einem geschlossenen Pool oder öffentlich inseriert – die Immobilien gibt es nur als Tauschgeschäft. Was die meisten nicht wissen: Tausch gilt als Kauf. Kommt ein Tausch zustande, handelt es sich um zwei Immobilienkäufe, für die auf den realen Kaufpreis Grunderwerbsteuer, Notarkosten und die Maklerprovision von etwa 3,5 Prozent fällig werden – auch wenn tatsächlich der Wert der Immobilien miteinander verrechnet und nur die Differenz zur teureren ausgezahlt wird.

Die Frage aller Fragen: Wie funktioniert ein Immobilien- bzw. Wohnungstausch?
Wer einen Haustausch in Erwägung zieht, sollte die Immobilie besser nicht selbst inserieren, sondern die Suche nach dem passenden Tauschpartner bzw. der passenden Tauschimmobilie einem Profi wie einem Hausmakler überlassen. Denn in der Praxis bedeutet der Haustausch für jede Partei, eine Immobilie zu verkaufen und eine andere zu kaufen. Makler haben in der Regel zahlreiche Kunden in ihrer Kartei und dadurch möglicherweise schon die passende Tauschwohnung in petto.
Sind die Tauschimmobilien gefunden und die Besitzer sich über die Konditionen einig, werden die Immobilien jeweils an die andere Partei verkauft. Die Immobilienverkäufe sind von einem Notar zu beurkunden. Ist eine Immobilienfinanzierung im Spiel oder muss eine Seite einen Immobilienkredit aufnehmen, weil die neue Immobilie wertvoller ist, spielt auch die Finanzierung eine Rolle.

Eine weitere und die wohl unkomplizierteste Art, seine Immobilie zu tauschen, ist der vorübergehende Tausch als Ferienwohnung. Dabei bieten Reiselustige ihre eigene Wohnung als Feriendomizil für Fremde an, in deren Wohnung sie im Gegenzug zeitgleich Urlaub machen. Tauschpartner finden sich auf speziellen Onlineportalen. Wichtig: wer nicht selbst Eigentümer seiner Tauschimmobilie ist, sollte seinen Vermieter über sein Vorhaben informieren.

Für welche Zielgruppe eignet sich ein Immobilien- bzw. Wohnungstausch?
Tauschwillige sind vor allem Singles, Paare oder junge Familien, da sich ihre Lebenssituationen mitunter schnell und oft ändern. Paare erwarten Nachwuchs und sie brauchen mehr Platz. Zuvor getrennt lebende Paare beschließen, zusammen in eine größere Wohnung zu ziehen oder aus der gemeinsamen Drei-Zimmer-Wohnung sollen wieder zwei kleinere werden. Aber auch für ältere Menschen, deren Kinder bereits ausgezogen sind, eignet sich ein Wohnungstausch. Gerade ältere Eigentümer haben heute durch die neue Immobilienkreditrichtlinie schlechte Chancen, einen Kredit zu erhalten, um ihre neue Immobilie zu finanzieren. Gleiches gilt für junge Familien, die den Kredit für ihre aktuelle Immobilie noch nicht abgezahlt haben. Der Immobilientausch kann dieses Problem lösen.
Nicht nur für Eigenheimbesitzer, sondern auch für Mieter kann der Tausch ein erfolgversprechendes Modell sein. Viele Wohnungsbaugesellschaften und -genossenschaften fördern dies über ihre Hausverwaltungen. Und das System ist denkbar einfach: Interessenten geben alle nötigen Eckdaten zu der von ihnen gesuchten sowie ihrer derzeitigen Wohnung an. Genau wie bei Urlaubstausch oder Partnervermittlung errechnet dann ein Algorithmus, wer als Tauschpartner in Frage kommen könnte.
Ist der Kontakt hergestellt, können sie Besichtigungstermine und das weitere Vorgehen direkt vereinbaren. Kosten für die Registrierung und/oder Vermittlung fallen nicht an. So treffen beispielsweise Mieter, die sich verkleinern wollen, direkt auf solche, die nach einer größeren Bleibe suchen – ohne endlose Massenbesichtigungen und unzählige Bewerbungen mit Offenlegung der Finanzen über sich ergehen lassen zu müssen. Voraussetzung ist allerdings, dass der Vermieter im Vorfeld sein Einverständnis für die Nachmietersuche gegeben hat. Und in der Regel entscheidet er auch letztlich, wer einziehen darf. Beide Partner des Wohnungstauschs müssen dann ganz normal ihre alten Wohnungen kündigen und neue Mietverträge abschließen

So läuft ein Immobilien-bzw. Wohnungstausch ab
Wer seine Mietwohnung tauschen möchte, kommt nicht am Vermieter vorbei. Schließlich muss dieser den Mieterwechsel erlauben und die Mietverträge entsprechend ändern. Stimmt der Vermieter zu, ist es sogar möglich, die dreimonatige Kündigungsfrist des Mietverhältnisses zu umgehen. Zur Zustimmung sind Vermieter jedoch nicht verpflichtet.
Um einen realistischen, fairen Tausch zu ermöglichen, müssen sich beide Interessenten auf einen unabhängigen Sachverständigen einigen, der den Wert ihrer beiden Immobilien ermittelt – und dann auch dessen Wertgutachten akzeptieren. Dabei legt der Fachmann nicht nur einen realistischen Kaufpreis fest, sondern fördert auch alle Mängel zu Tage und damit den nötigen Renovierungsbedarf. Das ist bei einem älteren Haus unbedingt zu empfehlen, denn marode Elektroleitungen und Wasserrohre, die Wärmeeffizienz von Fenstern oder ein ungedämmtes Dach erkennt man bei einer Besichtigung nicht mit bloßem Auge. Gibt es gar Nässeschäden, morsche Dachbalken oder verbaute giftige Materialien wie Asbest, kann die Renovierung schnell zu einer Kostenexplosion führen.

Der richtige Zeitpunkt beim Immobilientausch
Wichtig für Senioren ist beim Immobilientausch der richtige Zeitpunkt. Der ist gekommen, wenn Eigenheimbesitzer beispielsweise nach dem Auszug der Kinder feststellen: Das Haus ist zu groß oder zu weit weg von Freizeitangeboten. Und nicht erst, wenn sie Jahre später gesundheitsbedingt umziehen müssen und die Zeit drängt. Denn: Ein Immobilientausch kann sich unter Umständen lang hinziehen.

Hindernisse beim Immobilientausch
Ein Immobilientausch kann für beide Seiten eine Win-Win-Situation darstellen. Allerdings zeigen sich in der Umsetzung einige Hürden. So wollen Senioren, die sich kleiner setzen, fast immer Neubauwohnungen und eher selten Bestandsobjekte kaufen.
Auf der anderen Seite stehen die Familien, die sich vergrößern wollen. Diese haben jedoch oft gar nichts zum Tauschen, weil sie bisher zur Miete wohnen. Und wenn doch, müssen ja auch noch andere Kriterien passen, beispielsweise Lage, Zuschnitt, Wert. Dementsprechend lange dauert es, einen passenden Tauschpartner zu finden.

SMARTES LICHT
FÜR EIN PLUS AN KOMFORT
Lampen und Leuchten sind heute im digitalen Zeitalter angekommen: Licht wird über Sprache, Gesten oder Apps gesteuert. In Kombination mit einem Bewegungsmelder oder Türsensor begrüßt die sich automatisch einschaltende Flurbeleuchtung den Bewohner beim Heimkommen. Das Licht ist die Nummer 1 im intelligenten Zuhause.
Um mehrere Lichtquellen zu vernetzen, gibt es verschiedene Steuerungssysteme: mit und ohne Kabel, für drinnen und draußen. Funksysteme eignen sich für Einsteiger und Mieter, bei Neubau oder Grundsanierung wird die Lichtsteuerung am besten gleich miteingeplant.
„Der Markt bietet hier gute Lösungen“, wissen die Lichtexperten von Milano Design & Leuchten aus Stuttgart. So können kabellos über Bluetooth verbun- dene Leuchten über Smartphones, Tablets, Smartwatches, Sensoren oder auch herkömmliche Lichtschalter gesteuert werden – egal ob Glühbirnen, Leuchtstofflampen, Hochvolt-Halogenleuchten (230 Volt) oder den unterschiedlichsten LED-Lichtlösungen. „Mit einem solchen brillanten System sind Sie auf der sicheren Seite. Leuchten können kinderleicht in die Lichtsteuerung oder vorhandenen Lichtszenen implementiert werden.
Bereits nach wenigen Klicks können die neuen Leuchten im Netzwerk konfiguriert und verwaltet werden. Und das mit nur einer einzigen App“, heißt es bei Milano.

Vor- und Nachteile beim Immobilientausch
Muss zum Beispiel ein Darlehen aufgenommen werden, fällt dies geringer aus als beim normalen Hauskauf, da die eigene Immobilie als Tauschwert verrechnet wird. Eine Zwischenfinanzierung ist für Senioren einfacher zu bekommen als einen Hauskredit ab 50. Wer einen Makler mit dem Immobilientausch beauftragt, spart viel Zeit und Nerven.

Die Nachteile: es dauert seine Zeit, bis passende Tauschpartner gefunden werden, denn die Parteien müssen sich auf den Gegenwert ihrer Immobilien einigen. Mietwohnungen dürfen nur mit Erlaubnis des Vermieters zum Tausch angeboten werden. Es handelt sich de facto um einen Hauskauf mit sämtlichen Kaufnebenkosten und Formalitäten.

Häufiger, weil leichter einzufädeln, ist der Tausch innerhalb einer Familie: Senioren ziehen beispielsweise in die Eigentumswohnung des Sohnes, und der wiederum übernimmt sein früheres Elternhaus. Aufgrund des Verwandtschaftsgrades sparen sich beide Parteien die Grunderwerbsteuer, die bei fremden Tauschpartnern als Teil der Kaufnebenkosten fällig würde.

Steuertipp für den Immobilientausch in der Familie
Wenn beide Immobilien in der Familie bleiben und Eltern und Kind sich die Grundstücke ohne weitere Zuzahlung gegenseitig übertragen, liegt ein entgeltliches Tauschgeschäft vor. Keiner von beiden muss aufgrund des Immobilientausches irgendwelche Steuern zahlen. Es entstehen lediglich die Notarkosten für die Grundbuchumschreibung. Diese werden in der Regel von jedem „Erwerber“ selbst getragen. Sollten die Immobilien nicht wertgleich sein, erfolgt eine Zuwendung an denjenigen, der das wertvollere Grundstück erhält. Diese unterliegt, sofern die Freibeträge nicht ausreichen, gegebenenfalls der Schenkungssteuer.

Gibt es im Familienkreis die Möglichkeit zum Immobilientausch, hängt es vom Verwandtschaftsgrad der Beteiligten ab, ob Grunderwerbsteuer anfällt oder nicht. Tauschen etwa Geschwister ihre Immobilien, wird Grunderwerbsteuer fällig, da sie nicht in gerader Linie miteinander verwandt sind. Tauschen hingegen Eltern und Kinder oder Großeltern und Enkel, erfolgt der Immobilientausch grunderwerbsteuerfrei. Auch Ehegatten, die bereits getrennt sind, können steuerfrei tauschen. Erst wenn sie geschieden sind, würde der Immobilientausch grunderwerbsteuerpflichtig.