Rund 29 Prozent der Deutschen wohnen im eigenen Haus, wie eine repräsentative Umfrage von YouGov Deutschland im Auftrag des Immobilienverbands Deutschland IVD ergab. Diese Popularität ist nachvollziehbar, genießen Hauseigentümer doch einen größeren Gestaltungsspielraum und mehr Freiheiten als Mieter oder Wohnungseigentümer. Natürlich bleibt auch ein Eigentümer, selbst wenn der Kredit getilgt ist, von regelmäßig anfallenden Kosten nicht verschont. Erwerber sollten sich deshalb vor der Kaufentscheidung über Art und Höhe der Kosten informieren. Zur Orientierung erläutert der Immobilienverband Deutschland IVD, aus welchen Bestandteilen sich die Kosten für Unterhalt und Instandhaltung zusammensetzen und wie sich diese einschätzen und berechnen lassen.

Unterhaltskosten

Die Unterhaltskosten fallen für all jene Liefer- und Dienstleistungen an, die eine Immobilie bewohnbar machen. Mieter kennen diesen Kostenpunkt als Betriebskosten. Darunter fallen zum Beispiel Gebühren für die Abfallentsorgung und Straßenreinigung, Wasserversorgung und Abwasserentsorgung, Heizung und Heizungswartung, Strom, Gas, Versicherungen, Telekommunikation und Schornsteinfeger. Hinzu kommt die Grundsteuer. Diese Kosten sind meist monatlich, im Fall der Grundsteuer in der Regel einmal jährlich zu entrichten.
Im Unterschied zu Mietern müssen sich Hauseigentümer in eigener Regie darum kümmern, Versorgerverträge abzuschließen, Reparaturen und Wartungen in Auftrag zu geben und das Haus allgemein in Schuss zu halten. Zwar unterscheiden sich die Unterhaltskosten von Region zu Region und von Anbieter zu Anbieter, doch potenzielle Hauseigentümer können sich an folgender Faustformel orientieren:

• Pro Quadratmeter Wohnfläche 4,00 Euro/Monat
Das bedeutet, dass der Eigentümer eines Hauses mit 150 Quadratmeter Wohnfläche im Monat mit 600 Euro und im Jahr mit 7.200 Euro für den Unterhalt der Immobilie kalkulieren sollte.

Instandhaltungskosten

Zur Instandhaltung zählen Reparaturen sowie die Prüfung, Wartung und Instandsetzung von Bausubstanz und technischen Anlagen wie Heizungssystem, Haustechnik sowie Solar- und Photovoltaikanlage. Diese Kosten fallen nicht regelmäßig an. Allerdings sollten Eigentümer dafür regelmäßig Geld zurücklegen.
Da Instandhaltungs- und Instandsetzungsbedarf stark vom Zustand der Immobilie abhängen und die Preise von Handwerker zu Handwerker anders ausfallen können, lässt sich die Höhe der erforderlichen Rücklage nur schätzen. Dafür sind drei Verfahren gebräuchlich. Im Zweifelsfall sollten Hauseigentümer einen Fachmann zurate ziehen, um die Frage zu beantworten, welches Verfahren bei ihrer Immobilie angemessen ist:

1. Das Alter der Immobilie
Gemäß § 28 der 2. Berechnungsverordnung des Wohnungsbaugesetzes
beträgt die empfohlene Rückstellung:
• 7,10 Euro pro Quadratmeter/Jahr für ein Haus,
das seit weniger als 22 Jahren bezugsfertig ist.
• 9,00 Euro pro Quadratmeter/Jahr für ein Haus,
das seit mindestens 22 Jahren bezugsfertig ist.
• 11,50 Euro pro Quadratmeter/Jahr für ein Haus,
das seit mindestens 32 Jahren bezugsfertig ist.
Für ein Haus mit einer Wohnfläche von 150 Quadratmetern beträgt der jährliche Rückstellungbetrag demnach abhängig vom Alter 1.065 Euro, 1.350 Euro
beziehungsweise 1.725 Euro.

2. Die Herstellungskosten der Immobilie
Gemäß der „Petersschen Formel“ fällt innerhalb von 80 Jahren für die Instandhaltung eines Wohngebäudes das 1,5-Fache der Herstellungskosten an. Die empfohlene jährliche Rückstellung beträgt also:

• Herstellungskosten x 1,5 geteilt durch 80.

Für ein Haus mit einer Wohnfläche von 150 Quadratmetern, das im Jahr 2010 gebaut wurde, betrugen die Herstellungskosten laut Statistischem Bundesamt 1.359 Euro pro Quadratmeter. Damit ergibt sich eine jährliche Rückstellungssumme pro Quadratmeter von 1.359 x 1,5 geteilt durch 80 = 25,48 Euro. Auf die gesamte Wohnfläche gerechnet, ergibt sich ein jährlicher Rückstellungsbetrag von 3.822,18 Euro.

3. Eine Pauschale von einem Euro pro Quadratmeter und Monat
Es gibt aber auch den pauschalen Ansatz, wonach ein Euro pro Quadratmeter und Monat in Anrechnung gebracht werden sollte. Für ein Haus mit einer Wohnfläche von 150 Quadratmetern beträgt der monatliche Rückstellungsbetrag demnach 150 Euro, im Jahr 1.800 Euro.

Kosten aus den gesetzlichen Pflichten

Neben den Kosten für die Instandhaltung gesellen sich oft auch Kosten, die aus den gesetzlichen Pflichten für Hauseigentümer entstehen. Als Grundsatz gilt: Hauseigentümer sind dafür verantwortlich, dass von ihrem Eigentum weder Dritte noch das Allgemeinwohl beeinträchtigt werden. Zu den Pflichten als Hauseigentümer, die Kosten verursachen können, gehören unter anderem:

• Verkehrssicherungspflicht:
Sämtliche Grundstücksflächen (Grundstück, Gebäude, Bauteile, Einrichtungen und Anlagen) müssen verkehrssicher gehalten werden. Das heißt, keinem Dritten darf ein Schaden aus der Nachlässigkeit des Hauseigentümers entstehen. Dazu gehört beispielsweise auch, Spielgerät im Garten regelmäßig zu überprüfen. Den rechtmäßigen Anordnungen der zuständigen Baubehörde muss er Folge leisten.

• Umsetzung energetischer Sanierungsmaßnahmen:
Unter bestimmten Voraussetzungen sind Hauseigentümer zur energetischen Sanierung verpflichtet. So zum Beispiel, wenn das Haus nach dem 01.02.2002 gekauft oder geerbt wurde und Dach oder Dachgeschoss nicht die Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) erfüllen. Auch bei der Sanierung einzelner Bauteile müssen die EnEV-Vorgaben eingehalten werde

Wenn Senioren das Geld nicht reicht

Mehr als 18 Millionen Menschen in Deutschland sind heute 65 Jahre und älter. Die Mehrheit lebt im Eigenheim und wollte dort einen finanziell sorgenfreien Lebensabend verbringen. Doch bei vielen geht die Rechnung nicht auf, denn auch die Immobilie kommt in die Jahre. Marode Leitungen, alte Heizung, kaputtes Dach, sanierungsbedürftige Terrasse – die Instandhaltungskosten sorgen oftmals für Ebbe in der Kasse und eine Menge Arbeit. Statt sich um die Enkel oder Hobbys zu kümmern, müssen viele Senioren mit spitzem Bleistift kalkulieren, wie sie die nächste Reparatur stemmen können.

Mit der Immobilienrente einen Renovierungsstau vermeiden

Für viele Senioren mit knapper Rente und ohne weiteres Vermögen sind Reparaturen am Haus sogar ein unlösbares Problem. Erhard Hackler, Vorstand der Deutschen Seniorenliga, kennt das aus vielen Schilderungen: „Für ihre Immobilie haben die Senioren oft hart gearbeitet und auf vieles verzichtet. Wenn das Geld im Alter nicht reicht, sollten die Senioren sich damit beschäftigen, dass darin gebundene Vermögen zu nutzen.“ Mit einer Immobilienrente beispielsweise, so Hackler, könne Betongold in Bares umgewandelt werden, ohne dass die Senioren ausziehen müssten. Eigentümer ab 70 Jahren können Haus oder Eigentumswohnung verkaufen und erhalten auf Wunsch monatliche Rentenzahlungen. „Bei der Immobilienrente wird das Geld freigesetzt, ohne dass die Eigentümer ihr vertrautes Zuhause verlassen müssen. Gleichzeitig sind sie von den ‘Lasten der Instandhaltung befreit’, erklärt Friedrich Thiele, Vorstandsvorsitzender der Deutschen Leibrenten Grundbesitz AG. Die monatliche Leibrente und das lebenslange Wohnrecht des Verkäufers werden im Grundbuch abgesichert. Unter www.deutsche-leibrenten.de gibt es mehr Informationen zur Immobilienrente und wie sie berechnet wird. Die Immobilienrentner bekommen zusätzlich zweimal pro Jahr Besuch von einem technischen Dienstleister, der sich Haus und Garten anschaut. Er organisiert die Instandhaltung und bessert kleine Schäden häufig sofort aus. So wird der Wert der Immobilie erhalten.
kg/djd