Wohneigentum steht bei vielen Menschen hoch im Kurs, doch nicht jeder kann sich eine eigene Immobilie leisten, weil schlichtweg das nötige Kapital fehlt. Hinzu kommt, dass nicht jeder auch dazu bereit ist, sich einen hohen Kredit zu leisten, um damit die Immobilie über die Bank zu finanzieren. Dennoch gibt es eine Möglichkeit, damit man sich den Traum vom Eigenheim erfüllen kann: und das ist der Mietkauf. Auf diese Weise können Mieter nach einer bestimmten Wartezeit selbst zum Haus- bzw. Wohnungseigentümer werden.
Das Grundprinzip ist relativ einfach: Man sucht sich in einem ersten Schritt seine Wunschimmobilie, die man zunächst anmietet. Hierbei wird im Mietvertrag die exakte Mietdauer zwischen den beiden Vertragsparteien festgelegt. Nach Ablauf dieser Mietdauer hat der Mieter dann anschließend das Recht, Haus oder Wohnung zu kaufen. Für das Zustandekommen des Kaufs reicht eine Erklärung durch den bisherigen Mieter aus.

Dabei besteht der Vertrag für ein Mietkaufverhältnis aus mehreren Bestandteilen: Vor der Erklärung des Immobilienkaufs durch den Mieter gilt entsprechend das Mietrecht. Mit der Erklärung des Mieters zur Immobilienübernahme findet das Kaufrecht Anwendung. Innerhalb des Mietvertrages wird gleichzeitig der Kaufpreis geregelt und festgesetzt. Da der Mieter bis zum Zeitpunkt der Eigentumsübernahme bereits einen hohen Mietanteil an den Vermieter bezahlt hat, wird dieser Betrag dann zum größten Teil auf den Kaufpreis angerechnet. Ein geringer Teil gilt dabei als Zinszahlung.
Außerdem ist es üblich, dass der Mietkäufer vor der notariellen Beurkundung der Verträge eine einmalige Anzahlung von bis zu 20 Prozent leisten muss. Falls hierfür die finanziellen Mittel fehlen, besteht oftmals auch die Möglichkeit der Ratenzahlung, wodurch aber die gesamte monatliche Belastung deutlich höher ausfällt. Nach Ablauf der Frist wird die Restschuld fällig und der Notar vollzieht die Eigentumsübertragung. Gelegentlich wird noch eine Abschlussgebühr gefordert.
Der Vorteil: Da ein Einschalten eines Kreditinstituts weder nötig noch üblich ist, wird der Mietkaufvertrag ausschließlich zwischen einem Käufer und Mieter bzw. zwischen einem Verkäufer und Vermieter geschlossen. Lediglich der Vertrag für den Eigentumswechsel muss notariell beurkundet werden. Der schrittweise Erwerb der Immobilie über die vereinbarte Ratenzahlung ist dann durch einen Notarvertrag gesichert.

Die Unterschiede zwischen den Mietkaufmodellen
Ein Modell stellt der klassische Mietkauf dar. Nach einer vorab festgelegten Mietdauer sieht hier der Vertrag vor, dass der Mieter nach deren Ablauf die Immobilie käuflich erwirbt. Auch wenn hierbei der Zeitraum frei verhandelbar ist, wird in der
Regel eine Dauer zwischen zehn und 20 Jahren vereinbart.
Ein weiteres Modell ist der Optionskauf, der dann Anwendung findet, wenn es sich beim Vermieter um eine Wohnungsgenossenschaft handelt. Der spätere Käufer wird zunächst Mitglied der Genossenschaft. Diese kauft die vom Mitglied ausgewählte Immobilie und vermietet diese anschließend an den Mieter weiter. Auf diese Weise hat der Mieter dann die Möglichkeit, das ausgewählte Objekt zu einem späteren Zeitpunkt käuflich zu erwerben. Hierzu besteht allerdings keine Verpflichtung, sondern lediglich ein Vorkaufsrecht.

Genossenschaftliche Optionskaufmodelle laufen meist über 25 Jahre – das lässt dem Mieter viel Zeit, die erforderliche Summe anzusparen, während er bereits in seinem zukünftigen Eigenheim wohnt. Die Option wird vom Notar als Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen, steht also rechtlich auf sicheren Füßen. In der Regel fällt bei einem Optionskauf die monatliche Miete aber deutlich höher aus als die ortsübliche Vergleichsmiete. Das liegt daran, dass Eigentümer sich erhoffen, der erhöhte Beitrag würde den Mieter zu einem Kauf motivieren, da andernfalls die gezahlten Mieten verloren gehen.

Der Traum vom Eigenheim ohne Eigenkapital oder Kreditzusage: die Vor- und Nachteile
Das bislang Beschriebene klingt irgendwie zu gut, ohne dass man dahinter einen Haken vermuten muss? Ja, das Mietkaufmodell bietet dann Vorteile, wenn Interessenten die Motivation der Verkäufer solcher Modelle hinterfragen. Denn immer
wieder kommt es vor, dass es sich bei den angebotenen Objekten um Immobilien handelt, die entweder aufgrund ihres über-
höhten Preises bzw. wegen ihres mangelhaften Zustandes auf dem freien Markt nicht mehr verkaufen lassen. Und nicht zu vergessen: wer in einer krisenanfälligen Branche arbeitet (bspw. Selbstständige oder Existenzgründer), hat stets schlechte Karten, von seinem Bankinstitut einen entsprechenden Kredit zu bekommen. Letztere haben bei Mietkaufmodellen eine gute Chance, doch noch an ihre Immobilie zu kommen.

Wer sich aber für ein Mietkaufobjekt entscheidet und sich auf der sicheren Seite sehen will, der sollte sich für den klassischen Mietkauf entscheiden. Denn hierbei kann die Immobilie zwar reserviert werden, dennoch besteht nach Ablauf der Mietdauer keinerlei Verpflichtung, diese Immobilie anschließend rechtlich zu erwerben. Wer dann immer noch keine Möglichkeit findet, das nötige Restkapital aufzubringen, hat dann die Option zur Ablehnung des Kaufs.

Der Abschluss eines Mietkaufvertrages: darauf sollte geachtet werden
Da die monatliche Miete einen entsprechenden Zinsanteil enthält, sollten Interessenten darauf achten, dass dieser mit den Angeboten der Kreditinstitute übereinstimmt. Ein Vergleich ist hier also ganz wichtig. Auch der im Vertrag aufgeführte Kaufpreis sollte stets mit den Immobilienpreisen aus der nächsten Nachbarschaft verglichen werden.
Handelt es sich um einen Optionskauf, sollte der Vertrag keine Bestimmung zu einer einmaligen Sonderzahlung enthalten. Denn Sonderzahlungen fallen grundsätzlich nur dann an, wenn einem Kauf nicht zugestimmt wird. Gleichfalls sollte der Vertrag keine Angaben darüber enthalten, mit welchem Kreditinstitut die Baufinanzierung abgewickelt werden soll. Last but not least sollte vertraglich ausdrücklich festgelegt werden, dass jegliche Reparaturkosten stets zulasten des Vermieters gehen.

Fazit: Mietkauf birgt Risiken! Denn zur Mietzahlung, die je nach Wohnlage nicht unerheblich ist, kommen Finanzierungsanteil und Ansparung hinzu. Diese Doppelbelastung können sich viele Familien nicht leisten. Muss dann die Restschuld beglichen werden und sind die Zinsen zu diesem Zeitpunkt unerwartet gestiegen, wird ein eventuelles Darlehen teurer als gedacht.

Obwohl es auf den ersten Blick als einfache Möglichkeit erscheint, ein Haus zu verkaufen beziehungsweise zu kaufen, will sich das Modell des Mietkaufs in Deutschland nicht so richtig durchsetzen – nicht einmal die Idee des staatlich geförderten Mietkaufs. Das liegt zum einen an den genannten Risiken, zum anderen aber auch daran, dass sich Mietkaufverträge stark voneinander unterscheiden und individuell gestaltet werden müssen. Dabei lauern etliche Fallstricke für einen Laien.
© Autor: Dietmar Kern