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Die sieben Säulen
einer Finanzierungsplanung

Jeder Kreditnehmer hat sein eigenes Finanzierungsvorhaben

 

Jeder Bauherr sollte das Finanzierungskonzept optimal auf seine persönlichen Verhältnisse und Bedürfnisse abstimmen. Daher haben Finanzierungskonzepte, wie sie teilweise „von der Stange“ angeboten werden, keinen Platz. Jeder Kreditnehmer hat sein eigenes Finanzierungsvorhaben, seine persönlichen Vorstellungen und ebenso unterschiedliche finanzielle Möglichkeiten.

Wer als künftiger Immobilienbesitzer beim Finanzierungsvorhaben nicht darauf achtet, seine individuellen Faktoren sowie die persönlichen Voraussetzungen bereits innerhalb seiner Planung zu berücksichtigen, der wird nie ein passendes Finanzierungskonzept erhalten. Mit einem geeigneten Finanzierungskonzept können Kreditnehmer viel Geld sparen und erhalten hierdurch eine Immobilie, die Sicherheit bietet.
Es sind also nicht nur die individuellen Gegebenheiten eines Kreditnehmers, es ist vor allem seine persönliche Lebensplanung, die letztendlich eine Finanzierung zu einer Art Maßanfertigung macht. Daher besteht eine optimale Finanzierungsplanung auf sieben tragenden Säulen:

Tragende Säule 1: Inhalt eines individuellen Finanzierungskonzepts

• Aktuelle Lebenssituation und -planung
• Persönlicher Absicherungsstatus
• Individuelle Finanzverhältnisse
Die tragende Säule 1 des Finanzierungskonzeptes sollte von daher immer mit den finanziellen Möglichkeiten eines Kreditnehmers und Immobilienfinanzierers übereinstimmen. Hinzukommen muss zusätzlich die Berücksichtigung der persönlichen Bedürfnisse sowie der Lebensplanung. Wer hier Fehler macht und in diesem Zusammenhang zum Beispiel das Zinsänderungsrisiko nicht beachtet oder gar eine falsche Zinsbindung bzw. Anfangstilgung wählt, für den kann der Traum vom Eigenheim schnell zu Ende sein.

Viele ehemalige Immobilienbesitzer konnten sich eine Immobilie nur deshalb leisten, weil sie auf Niedrigzinsen setzten. Hinzu kam er Fehler, dass – teilweise aus Unwissenheit – nur eine minimale Anfangstilgung vereinbart wurde. Solche Fehler können sich dann schnell rächen. Denn kommt es zum Ablauf der Zinsbindung, laufen die meisten mit dieser Methode in die Tilgungsfalle. Dann werden Zinssätze fällig, die die Immobilie so teuer machen, dass sich der Kreditnehmer zum Schluss nicht einmal mehr die monatliche Belastung leisten kann.
Und so kommt es wie es kommen muss: Die Immobilie muss versteigert werden. Von daher ist es stets wichtig, als Kreditnehmer ein solides und individuelles Finanzierungskonzept zu berücksichtigen. Um dies zu erreichen, benötigt ein Immobilieninteressent zuerst ein richtiges Konzept, erst danach sollte über die eventuellen Finanzierungskonditionen nachgedacht werden. Säule 2 zeigt die wichtigen Punkte auf:

Säule 2: Prüfung der vorhandenen Rahmenbedingungen

• Mögliche Eigenleistungen, verfügbares Eigenkapital
• Betrachten und Erkennen der Risiken
• Entschuldung, Optimierung

Mit der entsprechenden Ermittlung der Gesamtkosten der Maßnahme schafft sich der Bauherr nicht nur eine gute Vorbereitung für ein optimales und individuelles Finanzierungskonzept, er hat in diesem Stadium noch alle Möglichkeiten, die vorhandenen Rahmenbedingungen sowie seine persönliche Vermögens- und Finanzsituation zu prüfen. Säule 3 zeigt auch hier wieder die zu beachtenden Punkte auf:

Säule 3: Ermittlung der Gesamtkosten der Maßnahme
• Realistische Kosteneinschätzung
• Ermittlung sämtlicher Objekt-, Kauf- und Finanzierungskosten unter Berücksichtigung aller sonstigen Kosten wie zum Beispiel Außenanlagen oder Umzug
• Fundierte Schätzung bzw. Ermittlung der möglichen Eigenleistungen
Neben diesen Gesamtkosten müssen entsprechend auch die Folgekosten ermittelt werden. Zwar können Bauherren durch einen günstigen Zinssatz viel Geld sparen, doch ohne die Ermittlung der Gesamt- und Folgekosten funktioniert das gesamte Finanzierungsvorhaben nicht.

Mit dem richtigen Finanzierungskonzept ist ein Kreditnehmer nicht nur wesentlich schneller entschuldet, er kann zudem jederzeit seine Finanzierung optimal auf seine individuelle Situation abstimmen. Mit einem Internetvergleich sichert sich der Bauherr zudem Baugeld zu optimalen Konditionen und hat gleichzeitig die Möglichkeit, seine Baufinanzierung durch ein schlüssiges Finanzierungskonzept zu optimieren.

Den größten Fehler machen nämlich Immobilienfinanzierer, in dem sie ihre Eigenleistungen zu optimistisch einschätzen. Kann diese nicht so ausgeführt werden wie geplant, dann kommt es schnell zu einer Verlängerung der Bauzeit. Innerhalb dieser Zeit fallen dann wieder unnötige Kosten wie Bauzeitzinsen oder Mieten an. Dies wiederum führt letztlich zu einer deutlichen Erhöhung der Gesamt-
finanzierungskosten.

Daher ist es wichtig, sich zu jeder Zeit einen genauen Überblick über seine finanziellen Verhältnisse zu verschaffen. Mit Hilfe eines Finanzplanes können Bauherren sowohl die Auswirkungen der Finanzierung und der Immobilieninvestition als auch die eigene Vermögensentwicklung und Vorsorgeplanung exakt berechnen.

Denn nur mit einem individuell erstellten Finanzplan erhält der Bauherr einen exakten Überblick über seine aktuelle Anlage-, Finanzierungs- und Vorsorgestrategie. Gleichzeitig dient ein Finanzplan als aussagekräftiger Überblick über den gesamten Vermögens- und Absicherungsstatus. Der Immobilienfinanzierer weiß daher zu jeder Zeit, wie sich seine Finanzen in der Zukunft entwickeln.
Da eine Immobilienfinanzierung zu den größten finanziellen Herausforderungen zählt, ist es wichtig, die Folgekosten der einzelnen Maßnahmen zu ermitteln. Denn immerhin handelt es sich beim Immobilienkauf um eine langfristige Verpflichtung. Fehler innerhalb einer Finanzierung lassen sich später so gut wie nicht mehr korrigieren.

Von daher gilt: Finger weg von einer unrealistischen Bedarfsermittlung oder von schön gerechneten Finanzierungsmodellen. Ohne eine entsprechende Angebotsprüfung ist eine Finanzierung schnell gefährdet. Auch für diesen Fall zeigt Säule 4 alle zu beachtenden Faktoren auf:

Säule 4: Ermittlung der Folgekosten der Maßnahme

• Realistische Kosteneinschätzung der Modernisierungs- und Umbaukosten
• Berücksichtigung der laufenden Objektkosten wie zum Beispiel  Heizung, Strom, Versicherungen etc.
• Fundierte Ermittlung des Gesamtaufwands bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung (z. B. Bereitstellungszinsen)

Baufinanzierer, die aus Unbedacht die Gesamt- und Folgekosten falsch einschätzen, unvollständig auflisten oder gar zu optimistisch ermitteln, laufen Gefahr, eine Über- bzw. Unterfinanzierung herbeizuführen. Doch egal, um welchen Sachverhalt es sich handelt: Beide kosten nicht nur extrem viel Geld, sie können auch die gesamte Finanzierung aushebeln. Daher ist es auch wichtig, immer eine finanzielle Reserve einzuplanen für den Fall, dass es einmal zu unvorhergesehenen Ausgaben kommt. Diese eiserne Reserve dient im Notfall nicht nur als Sicherheitspuffer, sondern auch als Finanzierungsreserve. Wird diese einmal nicht benötigt – umso besser. Dann kann sie alternativ als Sondertilgung eingesetzt werden.

Auf diese Weise deckt der Finanzierer gleich zwei wichtige Punkte ab: Er ist abgesichert für den Fall der Fälle (und spart dadurch viel Geld, falls es zu unvorhergesehen Ausgaben kommen sollte), und er hat eventuell noch Geld aus der eisernen Reserve übrig (und spart dadurch wieder Geld, weil hierdurch eine schnellere Tilgung erfolgt). Mehr Konzept geht wirklich nicht und kann von jedem problemlos erstellt werden.

Im Nachfolgenden geht es um die fünfte Säule: die Ermittlung der Vermögenswerte. Auch dieser Punkt gehört unbedingt in ein Gesamtfinanzierungspaket, weil gerade das vorhandene Eigenkapital in den meisten Fällen fest angelegt ist. Da dieses Geld jetzt aber notwendiger Weise nicht sofort für die Finanzierung zur Verfügung steht, benötigt der Bauherr einen oder mehrere Zwischenkredite, um die Zeit zu überbrücken.

Steht das Eigenkapital dann wieder zur Verfügung, muss es in den Finanzierungsprozess eingebracht werden. Dies ist jedoch nur möglich, wenn der Bauherr vorab mit seinem Kreditinstitut für sein Finanzierungsdarlehen entsprechende Sondertilgungsrechte vereinbart hat. Um eine teure Zwischenfinanzierung zu vermeiden, ist es hilfreich, die Vermögenswerte zu ermitteln – so wie in Säule 5 aufgezeigt.

Säule 5: Ermittlung der Vermögenswerte
• Ermittlung sämtlicher Vermögenswerte in einer Vermögensaufstellung
• Feststellung des tatsächlich verfügbaren Eigenkapitals
• Prüfung der Fälligkeiten bzw. der  Verfügbarkeiten der Kapitalanlagen inklusive Planung einer Finanzierungsreserve

Bei der Ermittlung der jeweiligen Vermögenswerte geht es in erster Linie um die einzelnen Finanzierungsbausteine, aus denen sich eine Immobilienfinanzierung in ihrer Gesamtheit zusammensetzt. In diesem Zusammenhang gilt es, zuerst die unterschiedlichen Finanzierungsvarianten zu prüfen. Gleichfalls sollte sich jeder Finanzierer die Frage stellen, welche Finanzierungsbausteine sich für ihn persönlich und für sein Finanzierungsvorhaben am Besten eignen. Wurden die unterschiedlichen Finanzierungsvarianten geprüft, dann müssen diese Varianten miteinander verglichen und gegebenenfalls mit einer entsprechenden Baufinanzierungssoftware berechnet werden.

Nunmehr geht es um den Zeitpunkt des Vorhabens, denn zu diesem müssen die einzelnen Finanzierungsbausteine pünktlich zur Verfügung stehen. Dies gilt vor allem bei bestehenden Bausparverträgen. Hier muss unbedingt deren Zuteilungszeitpunkt geprüft und im Finanzierungskonzept entsprechend mit berücksichtigt werden. Liegt ein solcher Zeitpunkt in zu weiter Ferne, sollte überlegt werden, ob es überhaupt einen Sinn macht, einen Bausparvertrag überhaupt einzusetzen.

Der Grund dafür ist einfach zu erklären: Gerade in Zeiten von Niedrigzinsphasen ist eine Bankfinanzierung in den meisten Fällen deutlich günstiger als ein Bauspardarlehen. Bausparer sollten daher stets die einzelnen Details für sich prüfen und erst dann eine Entscheidung treffen. In der nächsten tragenden Säule 6 der Gesamtfinanzierung geht es um die Ermittlung von Sicherheitspuffer und Finanzierungsreserven.

Säule 6: Ermittlung der Sicherheitspuffer und Finanzierungsreserven
• Prüfen, in welcher Lebensphase man sich aktuell befindet und wie die voraussichtliche Entwicklung in den nächsten Jahren sein wird
• Gedanken über Zukunftspläne, Gedanken an die Absicherung für unvorhergesehene Wechselfälle des Lebens wie Krankheit, Tod, Unfall oder Arbeitslosigkeit etc. sowie  Ermittlung des Handlungsbedarfs (welcher und in welcher Höhe)
• Gedanken über die voraussichtliche Entwicklung der Einkommensverhältnisse bzw. der Vermögenssituation in den nächsten Jahren

Gerade der letzte Sachverhalt über die Entwicklung der persönlichen Einkommenssituation sollte unbedingt im Finanzierungskonzept mit berücksichtigt werden. Mit einem individuellen Finanzierungskonzept erarbeitet sich der zukünftige Baufinanzierer eine optimale Maßanfertigung, auf die er jederzeit zurückgreifen kann. Das ist wichtig, denn ein Bauherr sollte seine finanzielle Belastung grundsätzlich langfristig tragen können. Daher ist auch die Veränderung der Belastung nach Ablauf der Zinsfestschreibung unbedingt mit zu berücksichtigen.
Neben dem Darlehensnehmer sollte entsprechend auch die Familie abgesichert sein. Denn die Raten müssen auch noch für den Fall weitergezahlt werden, wenn ein persönliches Risiko wie zum Beispiel Tod, Unfall oder Berufsunfähigkeit eintritt. Hier heißt es also, zu überlegen, wie und in welcher Höhe man sich für diese Fälle absichern kann. Denn letztlich muss die Tragfähigkeit der Finanzierung auch noch unter schwierigen oder veränderten Bedingungen machbar und durchführbar sein. Wer sich in diesen Fragen nicht sicher ist, der sollte keinesfalls auf ein qualifiziertes Beratungsgespräch mit einem Finanzierungsexperten oder Steuerberater verzichten. Letzterer ist auch in der Lage, ein entsprechendes Angebot auf Herz und Nieren zu überprüfen.

Steuerberater kennen sich besonders in dem Bereich „Worst Case“ aus. Dieser Ausdruck bezeichnet den schlechtesten bzw. ungünstigsten Fall, der für einen Baufinanzierer eintreten könnte. Dies kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn ein Hauptverdiener plötzlich arbeits- bzw. berufsunfähig wird. Dann steht meist kein Einkommen mehr für die Tilgung des Darlehens zur Verfügung.

Ein weiteres Problem kann auch ein zu hohes Zinsniveau beim Ablauf der Zinsbindung darstellen. All diese genannten Problemfälle und Sachverhalte können jedoch einzeln für sich berechnet werden. Im Anschluss an diese Berechnung lässt sich dann auch die eine oder andere Versicherung gegen diese Unwägbarkeiten des Lebens finden. Auf all diese Punkte kann ein versierter Steuerberater hinweisen.

Nachdem sich die Frage nach dem Sicherheitspuffer bzw. nach den Finanzierungsreserven geklärt hat, geht es zum letzten Punkt der Gesamtfinanzierung: Die Möglichkeiten für eine Entschuldung bzw. für eine Optimierung. Säule 7 zeigt die Einzelheiten hierfür auf:

Säule 7: Ermittlung der Möglichkeiten für eine Entschuldung und Optimierung

• Gedanken, wie man sein Darlehen  am schnellsten zurückführen kann, sowie die Feststellung der Höhe der Darlehensbeträge nach Ablauf der Zinsbindung
• Ermittlung der Rentabilitätsschwelleinnerhalb der unterschiedlichen Zinsbindungsfristen
• Überlegungen, welche Sondertilgungsmöglichkeiten auch tatsächlich sinnvoll erscheinen
Um eine Baufinanzierung zu optimieren, erlauben die meisten Kreditinstitute zwischenzeitlich einmal im Jahr eine Sondertilgung. Mit einer solchen Extrazahlung verringern Kreditnehmer ihre Darlehensschuld zusätzlich zu ihrer regelmäßigen Tilgung. Hierdurch verringert sich nicht nur die Kreditlaufzeit, auf Grund der geringeren Restschuld mindern sich auch die insgesamt an die Bank zu zahlenden Zinsen.

Um das Recht einer Sondertilgung zu erhalten, verlangen die meisten Kreditinstitute zwar einen Zinsaufschlag. Dennoch sollte diese Option unbedingt genutzt werden. Wer keine Möglichkeit sieht, innerhalb seiner Finanzierungszeit eine Sondertilgung durchzuführen, sollte hier-auf gänzlich verzichten. Denn dies verteuert letztlich nur die Finanzierung.

Handelt es sich um Bauspardarlehen oder um variable Baukredite, dann hat der Finanzierer jederzeit die Möglichkeit, Sondertilgungen zu leisten. Hierfür ist weder eine Vereinbarung notwendig noch müssen bestimmte Fristen oder Tilgungsbeschränkungen beachtet werden. Da die meisten Baufinanzierungen keine komplette Entschuldung beinhalten, sondern noch ein Anschlussdarlehen fällig wird, müssen Finanzierer hierfür eine entsprechende Anschlussfinanzierung durchführen. In diesem Zusammenhang sollte auch einmal an ein so genanntes Volltilgerdarlehen gedacht werden. Mit dieser Alternative, bei der eine bestimmte Laufzeit und Zinsbindung festgelegt wird, erhält der Kreditfinanzierer am Ende eine vollständige Entschuldung.

Als weitere Optimierungs- bzw. Entschuldungsmaßnahme dient auch die KfW-Förderung bei der Baufinanzierung. Mit einem entsprechenden Antrag an das jeweils finanzierende Kreditinstitut kommt der Bauherr in den Genuss staatlicher zinsverbilligter Gelder. Einziger Nachteil: Die KfW finanziert Wohnungseigentumserwerb nicht zu 100 Prozent, sondern lediglich bis zu maximal 30 Prozent der Gesamtkosten. Zudem ist dieser Höchstbetrag begrenzt auf höchstens 100.000 Euro. Die entscheidenden Vorteile eines KfW-Darlehens sind jedoch die tilgungsfreien Anlaufjahre, die lange Zinsbindung sowie der nachrangige Grundbucheintrag, mit dem sich die KfW-Bank begnügt.

© Autor: Dietmar Kern

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