Hunderttausende Flüchtende, explodierende Energiekosten, stockende Lieferketten, steigende Bauzinsen – der Putin-Krieg in der Ukraine zeigt in fast allen Wirtschaftsbereichen auch in Deutschland seine Auswirkungen. Eine Bestandsaufnahme.

500.000 zusätzliche Wohnungenfür Flüchtende
Die deutsche Immobilienwirtschaft rechnet im Zuge des russischen Angriffs auf die Ukraine mit bis zu 1,29 Millionen Flüchtenden und einem kurzfristigen Bedarf an 500.000 zusätzlichen Wohnungen. Dies ist das Ergebnis einer Analyse des Forschungsinstituts empirica im Auftrag des Zentralen Immobilien Ausschusses ZIA, Spitzenverband der Immobilienwirtschaft.

Ausgehend von drei Szenarien beliefe sich die Zahl der Flüchtenden demnach auf mindestens 310.000, was 120.000 zusätzlich benötigten Wohnungen entspreche. Im mittleren Szenario müsse sich Deutschland auf etwa 810.000 Flüchtende und einen Bedarf an 310.000 Wohnungen einstellen. Knapp die Hälfte der Wohnungsnachfrage müsse durch Neubau gedeckt werden.

Laut empirica verfügen die Flüchtenden aus der Ukraine über ein vergleichsweise hohes Bildungsniveau und zugleich über eine hohe Frauenerwerbsquote. Das führt zu der Annahme, dass die Arbeitsmarktintegration vergleichsweise zügig voranschreite. Vor dem Hintergrund des hiesigen Fachkräftemangels und der schnellen Vergabe von Arbeitserlaubnissen würden sich viele geflüchtete Menschen auf die Suche nach einer Wohnung begeben – oftmals dorthin, wo bereits Wohnungsknappheit vorherrscht und die Lage auf dem Immobilienmarkt ohnehin angespannt ist.

ZIA bekräftigt Forderung nach Bauerleichterungen
Angesichts dieser dramatischen Zahlen hat der ZIA seine Forderung an den Bundeskanzler bekräftigt, einen Flüchtlingsgipfel zur Aufnahme und Versorgung der Geflüchteten einzuberufen – unter Beteiligung des Bundes, der Länder und Gemeinden sowie der Wirtschaft und Hilfsorganisationen. ZIA-Präsident Andreas Mattner: „Wir haben wenig Zeit. Für die aus der Ukraine geflohenen Menschen müssen wir so schnell wie möglich ausreichende Kapazitäten schaffen, um sie menschenwürdig unterzubringen, mit Wohnungen zu versorgen und uns an der Integration beteiligen, so wie es unsere Wohnungsunternehmen bereits in der Flüchtlingswelle 2015 vorbildlich getan haben. Dazu brauchen wir kurzfristig einen kapazitätsorientierten Verteilungsschlüssel und zudem sollten wir die bestehenden Möglichkeiten des Baugesetzbuches für Flüchtlingsunterkünfte nutzen und weitere Beschleunigungsmaßnahmen ergreifen. Wir brauchen grünes Licht für Erleichterungen in sämtliche Phasen des Wohnungsbaus. Immobilienwirtschaft und Kommunen müssen an einem Strang ziehen.“

„Welcome Center“ für Flüchtende in Stuttgart
Auch der Verband Region Stuttgart steht an der Seite der Ukraine, was mit einer Resolution verdeutlicht wurde. „Der Krieg bringt nicht nur unfassbares Leid über die Menschen in der Ukraine, er bedroht demokratische Grundwerte. Er zerstört auch einen großen Teil der ökonomischen Lebensgrundlagen und des volkswirtschaftlichen Produktionspotenzials“, betonte Regionaldirektor Dr. Alexander unlängst in der Regionalversammlung. Im „Welcome Center“, das gemeinsam mit der Landeshauptstadt betrieben wird, engagiert sich die Region aktiv für die aus der Ukraine geflüchteten Menschen. „Wir unterstützen sie mit Rat und Tat beim Ankommen in den Themen Unterbringung, Aufenthalt, Dolmetschen und beraten auch Arbeitgeber, die Geflüchtete aus der Ukraine beschäftigen
wollen“, so der genaue Wortlaut. Zudem trägt der Verband Region Stuttgart die Entscheidung des VVS uneingeschränkt mit, ukrainische Kriegsflüchtlinge kostenfrei zu befördern.

Die Lage in der Bauwirtschaft
Die Lage in der Bauwirtschaft hat sich unterdessen weiter verschärft – das bestätigt eine Umfrage unter den Mitgliedsunternehmen des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie. Hauptgeschäftsführer Tim-Oliver Müller erklärt: „Mittlerweile ist fast jedes Unternehmen direkt oder indirekt von den Folgen des Krieges in der Ukraine betroffen.“
Die Hauptprobleme: Preissteigerungen (90 Prozent) und Materiallieferengpässe (zu 80 Prozent). Die Unternehmen berichten unisono, dass Materiallieferanten nur noch tagesaktuelle Preise geben. Über 80 Prozent gaben sogar an, dass Lieferanten überhaupt keine Preiszusagen mehr geben würden. Dies führt am Ende zu einem enormen wirtschaftlichen Risiko und Schwierigkeiten bei der Kalkulation neuer Angebote. So ist es bisher gelungen, nur mit rund einem Drittel der Auftraggeber sogenannte Preisgleitungen zu vereinbaren, damit die Unternehmen die Risiken nicht allein schultern müssen. In der Konsequenz geben über 30 Prozent der Bauunternehmen keine neuen Angebote mehr ab. Um die Situation für die Unternehmen zu entschärfen, müssen dringend auch Länder und Kommunen die kürzlich mit dem Bund vereinbarten Regelungen über Preisgleitklauseln übernehmen.
Doch nicht nur das: Zum Preis-, Material- und Energierisiko kommt auch ein Nachfragerisiko hinzu. Rund 40 Prozent der Auftraggeber stellen Projekte zurück, 30 Prozent der Auftraggeber stornieren sogar Projekte. Verbunden mit den Aussagen eines großen, norddeutschen Verbandes der Wohnungswirtschaft, dass ein deutlicher Rückgang beim Wohnungsneubau zu erwarten sei, ist die Gefahr also reell, dass die Konjunktur in der Bauwirtschaft stark in Mitleidenschaft gezogen werden kann. Die Folgen wären gravierend. Damit wird auch die Luft dünner, um die baupolitischen Ziele noch zu erreichen.
Müller: „Die Situation ist absurd. Vor Wochen hat die Branche noch händeringend um Arbeitskräfte geworben, heute müssen wir uns Gedanken machen, wie wir die halten, die wir haben. Wir stellen uns darauf ein, dass Unternehmen bald Kurzarbeit anmelden müssen.“

Zum Thema Baumaterial stellt Tim-Oliver Müller fest: „Wir können heute nicht sicher sagen, ob genügend Material für alle Baustellen in Deutschland vorhanden sein wird.“ Besonders knapp werde es derzeit bei erdölbasierten Stoffen wie Bitumen, als wichtiger Bestandteil von Asphalt für den Straßenbau, sowie Stahl und Aluminium, die zu großen Teilen aus Russland beziehungsweise der Ukraine bezogen werden.

Steigende Bauzinsen
Zuerst die Corona-Pandemie und jetzt noch der Ukraine-Krieg: die Folgen auf die Inflation und damit die Baugeldkonditionen bekommen Kreditnehmende immer deutlicher zu spüren. Käufer und Käuferinnen mit Finanzierungsbedarf und Eigentümer und Eigentümerinnen mit bevorstehender Anschlussfinanzierung erleben einen enormen Zinsanstieg. „Allein im März verteuerten sich zehnjährige Darlehen um rund 0,5 Prozentpunkte. Seit Jahresbeginn haben sich die Konditionen von ein auf über zwei Prozent mehr als verdoppelt“, sagt Mirjam Mohr, Vorständin Privatkundengeschäft der Interhyp AG, Deutschlands größtem Vermittler privater Baufinanzierungen. „Dass die Bauzinsen steigen werden, hatten viele prognostiziert – dass sie so schnell so stark steigen, kam für den Markt aber unerwartet.“ Viele der von Interhyp monatlich befragten Experten und Expertinnen prognostizieren im Jahreslauf 2022 noch höhere Zinsen. „Wir halten 2,5 bis 3 Prozent für zehnjährige Darlehen bis Jahresende für realistisch“, sagt Mirjam Mohr. Diese Einschätzung teilen die meisten der von Interhyp befragten Experten. Mirjam Mohr: „Wer einen Kredit benötigt, sollte sich frühzeitig vorbereiten, jetzt Konditionen vergleichen und die Auswirkungen eines weiteren Zinsanstiegs für sich durchrechnen“, rät Mirjam Mohr.

Die aktuellen Inflationsdaten von mehr als sieben Prozent könnten die Europäische Zentralbank (EZB) zu einer noch früheren und deutlicheren Zinswende nötigen – trotz der Gefahren für die von Pandemie und Ukraine-Krieg strapazierten Wirtschaft, die bereits unter Materialmangel, Lieferengpässen und steigenden Energiekosten leidet. „Die EZB gerät immer mehr unter Zugzwang, die Zinspolitik zu straffen“, sagt Mirjam Mohr. Die amerikanische Notenbank Fed hat die Zinswende im März mit einer ersten Leitzinsanhebung bereits eingeleitet. Die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen, die neben der Notenbankpolitik als wichtiger Indikator für das Baugeld gelten, befinden sich derzeit anhaltend im Plus. Die eingeläutete Zinswende manifestiert sich – mit den entsprechenden Auswirkungen für Baudarlehen.
Zudem empfiehlt die Interhyp-Vorständin Kreditinteressenten in Zeiten beinahe täglich steigender Bauzinsen, die Unterlagen für die Finanzierung gut vorzubereiten. Nach Angebotserhalt von einem Kreditgeber bleibt Kreditnehmenden je nach Bank fünf bis zehn Tage Zeit, alle nötigen Unterlagen bei der Bank einzureichen, bevor das Zinsangebot verfällt. „Wir empfehlen, frühzeitig mit dem Finanzierungsberater oder der -beraterin abzuklären, welche Dokumente dringend benötigt werden“, sagt Mirjam Mohr. Für die Finanzierung selbst empfiehlt Interhyp weiterhin eine solide Finanzierungsstruktur mit eher höheren Anfangstilgungen und einer längeren Zinsbindung, die ausreichend Zinssicherheit garantiert. „Zudem kann ein Angebotsvergleich helfen, das Institut mit den günstigsten Zinsen zu finden. Gerade im aktuellen Marktumfeld geben Banken Zinserhöhungen unterschiedlich schnell weiter. Ein Kreditvergleich kann jetzt viel Bares sparen“, sagt Mirjam Mohr.

Kauf einer Immobilie wird teurer
Die Preise für Wohnimmobilien steigen laut Statistischem Bundesamt im Rekordtempo, Miet- und Kaufpreise klaffen immer weiter auseinander und nicht zuletzt die Bundesbank attestiert dem Immobilienmarkt eine deutliche Überbewertung. Zurzeit steigen nun auch die Zinsen. Rückt die Gefahr einer Preisblase jetzt näher? Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender der Dr. Klein Privatkunden AG, kommentiert die aktuelle Situation wie folgt: „Mindestens in Ballungsgebieten ist ein sehr schneller und sehr deutlicher Anstieg der Immobilienpreise zu beobachten: Hier stiegen sie zuletzt jährlich um zweistellige Prozentsätze. In vielen großstädtischen Lagen und bei immer mehr Bauprojekten lässt sich von Übertreibungen – oder auch aufgeblähten Preisen – sprechen“.
Dazu komme, dass perspektivisch steigende Zinsen ebenfalls die Kosten erhöhen. „Ja, der Kauf einer eigenen Immobilie wird teurer“, so Neumann. „Aber nicht in dem Maße, dass die Nachfrage flächendeckend einbricht.“ Mindestens in Metropolregionen rechnet der Experte mit weiterhin steigenden Kauf- und Baupreisen, wenn auch mit gedrosseltem Tempo. In ländlichen Gegenden dagegen könnten Immobilienpreise stagnieren oder in einzelnen Regionen auch zurückgehen – nicht zuletzt, weil die Höhe der Energiekosten für Pendler an Relevanz gewinnt.
Und Jens R. Rautenberg von der Conversio Gruppe glaubt, dass der Gesetzgeber die Anforderungen an die Bauherren, zum Beispiel in Bezug auf das energieeffiziente Bauen, noch mal deutlich erhöhen wird. „Das alles wird zu weiter steigenden Immobilienpreisen führen“, so der Experte. Aber auch für Menschen, die
bereits Eigentum besitzen, werde es teuer.

Der Krieg als Beschleuniger für die Energiewende
Das Bundeskabinett hat Anfang April auf Vorschlag von Vizekanzler und Bundeswirtschafts- und Klimaschutzminister Robert Habeck das sogenannte Osterpaket verabschiedet. Dabei handelt es sich um die größte energiepolitische Gesetzesnovelle seit Jahrzehnten. Robert Habeck hierzu: „Das Osterpaket ist der Beschleuniger für den Ausbau der erneuerbaren Energien. Wir werden den Anteil der erneuerbaren Energien am Bruttostromverbrauch innerhalb von weniger als einem Jahrzehnt fast verdoppeln. Wir verdreifachen die Geschwindigkeit beim Erneuerbaren Ausbau – zu Wasser, zu Land und auf dem Dach. Die erneuerbaren Energien liegen künftig im öffentlichen Interesse und dienen der öffentlichen Sicherheit. Das ist entscheidend, um das Tempo zu erhöhen. Insgesamt schaffen wir mit dem Osterpaket die Voraussetzungen für die Energiesicherheit und die Energiesouveränität Deutschlands. Zugleich legt es die Grundlagen dafür, dass Deutschland klimaneutral wird.“

Habeck erklärte weiter: „Das Osterpaket ist Teil unserer Agenda und ist in den letzten Monaten unter Hochdruck erarbeitet worden. Es hat angesichts des völkerrechtswidrigen Angriffskrieges Russlands auf die Ukraine nun eine doppelte Dringlichkeit erhalten. Zum einen spitzt sich die Klimakrise zu. Zum anderen zeigt der Einmarsch Russlands, wie wichtig es ist, aus den fossilen Energien auszusteigen und den Ausbau der Erneuerbaren konsequent voranzutreiben. Das tun wir beherzt und konsequent.“
Das vom Bundeskabinett verabschiedete Osterpaket wird nun dem Deutschen Bundestag zugeleitet und geht in einem nächsten Schritt in das parlamentarische Gesetzgebungsverfahren. Es handelt sich um ein Artikelgesetz, welches auf über 500 Seiten folgende Einzelgesetze umfasst:
• das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG),
• das Windenergie-auf-See-Gesetz (WindSeeG),
• das Energiewirtschaftsgesetz (EnWG),
• das Bundesbedarfsplangesetz (BBPlG),
• das Netzausbaubeschleunigungsgesetz Übertragungsnetz (NABEG)
• weitere Gesetze und Verordnungen im Energierecht.

Welche Maßnahmen beinhaltet das Osterpaket konkret?
• Es wird als Herzstück des Pakets der Grundsatz verankert, dass die Nutzung erneuerbarer Energien im überragenden öffentlichen Interesse liegt und der öffentlichen Sicherheit dient. Der Ausbau der erneuerbaren Energien an Land und auf See wird auf ein völlig neues Niveau gehoben. Bis 2030 sollen mindestens 80 Prozent des deutschen Bruttostromverbrauchs aus Erneuerbaren bezogen werden.
• Es werden umfangreiche Maßnahmen ergriffen, um den Erneuerbaren Ausbau voranzutreiben. So werden neue Flächen für den Ausbau der Photovoltaik bereitgestellt, die Beteiligung der Kommunen bei Wind an Land und Photovoltaik ausgeweitet, windschwache Standorte verstärkt erschlossen und die Rahmenbedingungen für den Ausbau von Photovoltaikdachanlagen verbessert.
• Der Ausbau der Windenergie auf See soll zukünftig auf zwei gleichberechtigte Säulen gestellt werden. Neben der Ausschreibung von bereits voruntersuchten Flächen werden zukünftig auch bisher nicht voruntersuchte Flächen ausgeschrieben.
• Der Ausbau der erneuerbaren Energien und der Netze wird beschleunigt, indem Hemmnisse abgebaut und Planungs- und Genehmigungsverfahren verschlankt werden.
• Der Bundesbedarfsplan für den Ausbau der Übertragungsnetze wird aktualisiert und es werden neue Projekte aufgenommen, damit die Netze mit dem Ausbau der erneuerbaren Energien Schritt halten können.
• Mit der Abschaffung der EEG-Umlage werden zugleich die Regelungen für den Eigenverbrauch und die Privilegierung der Industrie enorm vereinfacht und ein großer Beitrag zur Entbürokratisierung des Energierechts geleistet.
• Es werden die Rechte der Endkunden und die Aufsichtsmöglichkeiten der Bundesnetzagentur über Energielieferanten gestärkt, um die Strom- und Gasverbraucher zukünftig noch besser zu schützen.

© Autor: Karl Gutbrod

K O M M E N T A R

von Bernd Schmucker, Schmucker Immobillien

Keinerlei Hinweise auf sinkende Kaufpreise

Bernd Schmucker, Geschäftsführer Schmucker Immobilien, Stuttgart, schätzt die Lage am Immobilienmarkt wie folgt ein: „Die äußerst angespannte politische Gemengelage wirkt sich selbstverständlich auch auf den Immobilienmarkt aus. Wir erleben derzeit zwei völlig gegensätzliche Reaktionen.

Es gibt Eigentümer, die uns beauftragen, ihren gesamten Immobilienbestand so rasch als möglich zu verkaufen, um für eine mögliche Beteiligung des Westens am Kriegsgeschehen gewappnet und mit ausreichend Barmitteln versorgt zu sein.

Das andere Phänomen ist, dass es vermehrt Anfragen nach Kapitalanlagen in allen Bereichen gibt, also sowohl wohnwirtschaftlich als auch gewerblich, um das reichlich vorhandene Bargeld schnellstmöglich in Sicherheit zu bringen.

Die seit Wochen zwar moderat, aber doch steigenden Bauzinsen, bescheren uns tatsächlich noch mehr Kaufanfragen, da die seither zögerlichen Interessenten nun berechtigterweise befürchten, dass die Niedrigzinsphase doch auf weite Sicht endet und sehen den „Zug aus dem Bahnhof fahren“ und versuchen jetzt verzweifelt, noch rechtzeitig aufzuspringen.
Wir sehen daher im Moment keinerlei Hinweise auf sinkende Kaufpreise. Die Nachfrage nach Wohnungen und Einfamilienhäuser ist ungebrochen und das Angebot nach wie vor extrem knapp.
Allerdings liegt das unsägliche Kriegsgeschehen auch wie ein Damoklesschwert über uns und je nach Verlauf und Verhalten der Akteure, könnte die wirtschaftliche Gesamtsituation rasch eine unerwartete Wendung nehmen und die politische Lage könnte komplett aus dem Ruder laufen.

Die historisch hohe Inflation, ausufernde Energiepreise oder gar ein Energieengpass würden sich natürlich auch negativ auf den gesamten Immobilienmarkt auswirken. Dieses Szenario hätte dann auch sinkende Kaufpreise und Panikverkäufe zur Folge. Hoffen wir daher alle inständig, dass zeitnah die Vernunft siegt und nicht die Waffen.“